Proč vede i nízký úrok u hypotéky k vysokému přeplacení

Mnoho Čechů se při výběru úvěru na bydlení soustředí především na úrok hypotéky. Často si přitom myslí, že nízká sazba automaticky znamená výhodný úvěr. Celkovou cenu hypotéky však neurčuje pouze úrok.

Nízký úrok hypotéky jako lákadlo, které může klamat

Rozdíl mezi úrokovou sazbou a celkovou cenou úvěru patří mezi základní věci, které je potřeba u hypoték chápat. Samotná sazba nevypovídá o tom, kolik nakonec skutečně zaplatíte. Úroková sazba určuje cenu půjčených peněz, celkové náklady hypotéky ale ovlivňuje také výše úvěru a délka splácení. Skutečná cena hypotéky je dána součtem všech anuitních splátek za celou dobu splácení.

„Na první pohled může nízká měsíční splátka působit atraktivně, protože méně zatěžuje rodinný rozpočet. Delší splatnost však znamená více let placení úroků a vyšší celkové přeplacení,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Proč je přeplacení hypotéky tak vysoké

Mnoho lidí překvapí, že i při „rozumné“ sazbě může celkové přeplacení hypotéky dosáhnout milionů korun. Úrok se totiž nepočítá jednorázově z původní částky, ale každý měsíc z aktuálního zůstatku jistiny, tedy z toho, kolik bance stále dlužíte. Na začátku se úrok počítá téměř z celé výše úvěru, například ze čtyř milionů korun. Postupně se jistina snižuje, a tím klesá i částka, ze které se úrok počítá. Tento proces se ale opakuje po celou dobu splácení hypotéky.

Jak funguje anuitní splácení hypotéky

Většina hypoték v Česku využívá anuitní splácení. Znamená to, že klient platí po celou dobu fixace stejnou měsíční splátku. Někteří lidé se mylně domnívají, že s každou splátkou hypotéky klesá dluh rovnoměrně. Ve skutečnosti se ale struktura splátky v čase výrazně mění.

V prvních letech splácení tvoří většinu měsíční platby úroky, protože vychází z nejvyšší nesplacené jistiny . Otázka, proč na začátku splácíte hlavně úroky, tak souvisí s výší zbývajícího dluhu.

„Protože je celková splátka fixní, po odečtení části úroků zbývá na samotné snižování jistiny jen menší část. Rychlejší tempo umořování dluhu přichází až v pozdějších letech splácení,“ doplňuje Filip Křivánek, online hypoteční specialista hyponamíru.cz.

Co má větší vliv na hypotéku: úrok nebo doba splácení

Rozdíl v sazbě může znamenat úsporu statisíců korun, často má ale větší dopad délka splácení. U úvěru 4 miliony korun se sazbou 5 % je rozdíl mezi kratší a delší splatností výrazný.

Kolik udělá rozdíl mezi hypotékou na 20 a 30 let

U hypotéky na 30 let zaplatíte na úrocích přibližně o 1,4 milionu korun více než při splatnosti 20 let. Nižší měsíční splátka tak znamená výrazně vyšší celkovou cenu hypotéky.

Při sazbě 4,5 %
U splatnosti 30 let klesne splátka na 20 267 Kč a celkové úroky vyjdou na 3 296 268 Kč. U splatnosti 20 let klesne splátka na 25 306 Kč a celkové úroky vyjdou na 2 073 434 Kč. Nestačí proto porovnávat jen úrokovou sazbu.

Kdy se vyplatí kratší splatnost hypotéky

Kratší splatnost hypotéky dává největší smysl lidem, kteří chtějí snížit celkové náklady úvěru a zároveň mají dostatečný příjem na vyšší měsíční splátku. Dluh se splácí rychleji a úroky se tak počítají kratší dobu. „Tato varianta bývá vhodná také pro starší žadatele, protože banky stanovují maximální věk pro splacení hypotéky. Významnou roli hraje i psychologický aspekt. Řada lidí upřednostňuje rychlejší cestu k bydlení bez závazků,“ doplňuje Filip Křivánek.

Jak snížit přeplacení hypotéky

Přeplacení hypotéky lze snížit hlavně mimořádnými splátkami. Ty snižují přímo jistinu, ze které se počítají úroky. Největší efekt mají v prvních letech splácení.

Další možností je refinancování při konci fixace. Výhodnější sazba může snížit splátku i celkový přeplatek. Pokud to rozpočet dovolí, vyplatí se zvážit také zkrácení splatnosti.

Co sledovat kromě úroku u hypotéky

Při porovnávání hypotečních nabídek se nenechte strhnout atraktivní úrokovou sazbou. Skutečné náklady úvěru se odvíjejí od toho, jak s hypotékou v průběhu let pracujete.

Než podepíšete jakoukoli nabídku, nechte si vždy zpracovat kompletní splátkový kalendář a sledujte údaj o celkové částce zaplacené spotřebitelem. Právě ten nejlépe ukazuje, kolik za hypotéku skutečně zaplatíte a jak vysoký bude její celkový přeplatek.

Při výběru hypotéky se zaměřte zejména na tyto otázky:

Jaká je celková cena hypotéky za celou dobu splácení?
Vyhovuje mi kratší splatnost hypotéky s ohledem na můj rozpočet?
Kdy se vyplatí refinancování hypotéky a jaké jsou s ním spojené náklady?
Jak může konec fixace ovlivnit celkovou cenu hypotéky, pokud se úroková sazba změní například o jedno procento?