Chorvatské kempy čekají změny, nová pravidla více ochrání jaderské pobřeží

V roce 2026 Chorvatsko vstoupilo do nové etapy regulace územního rozvoje, výstavby a využívání pobřežních oblastí. Součástí rozsáhlé reformy jsou i nová pravidla pro mobilní domy, turistické kempy a další formy dočasného ubytování na pobřeží Jaderského moře. Změny vyvolávají velkou pozornost nejen mezi provozovateli turistických zařízení, ale také mezi investory, samosprávami a obyvateli přímořských oblastí.

 

Foto: www.aminess.com

Chorvatská vláda se snaží nalézt rovnováhu mezi dalším rozvojem turistické infrastruktury a ochranou omezeného pobřežního prostoru, který patří mezi nejcennější zdroje země. Současné reformy stavební a územně plánovací legislativy představují důležitý signál o budoucím směřování chorvatského turistického sektoru, jenž se stále více orientuje na kvalitu, udržitelnost a vyšší přidanou hodnotu.

Legislativní změny a přechodný režim

Nejdůležitější změnou je odstranění dlouhodobé právní mezery, která umožňovala masivní rozšiřování mobilních domů v kempech bez započítávání do zastavěnosti pozemků. Nově se mobilní domy zahrnují do výpočtu zastavěnosti kempu bez ohledu na to, zda jsou trvale spojeny se zemí. To výrazně omezuje další zahušťování kempů na pobřeží. Současně byly zavedeny nové ochranné pobřežní pásy. V kempech uvnitř zastavěného území nebude možné umisťovat mobilní domy do vzdálenosti 25 metrů od pobřežní čáry, zatímco mimo sídla platí ochranné pásmo 100 metrů. Další zásadní novinkou je, že kempy a související turistická infrastruktura budou moct vznikat pouze v turistických zónách vymezených územními plány obcí a měst.

Chorvatské pobřeží již obsahuje tisíce instalovaných mobilních domů. Proto se zavedl mimořádně dlouhý přechodný režim. Stávající kempy dostanou až deset let na přizpůsobení novým pravidlům, což znamená, že plné ekonomické dopady legislativy se budou projevovat postupně až do poloviny 30. let. Regulace úzce souvisí s novým zákonem o pohostinské činnosti, připravovanými pravidly pro krátkodobé pronájmy a implementací nových evropských pravidel pro registraci turistických ubytovacích kapacit. Z pohledu investorů lze očekávat, že rok 2026 bude především obdobím výkladu a implementace nových pravidel. Skutečné investiční dopady, včetně potřeby přestaveb, redukce kapacit některých kempů či nových investic do kvalitnější infrastruktury, se začnou výrazněji projevovat až v dalších letech.

Významná součást chorvatské ekonomiky

Chorvatsko dnes patří mezi nejvýznamnější evropské destinace v oblasti kempingové turistiky. Podle oficiálního portálu Camping.hr působí v zemi více než 300 registrovaných kempů, přičemž převážná většina jejich kapacit se nachází podél jadranského pobřeží v regionech Istrie, Kvarner a Dalmácie. Kempingový sektor představuje jednu z klíčových složek chorvatského cestovního ruchu. Podle údajů Chorvatského statistického úřadu připadalo v roce 2025 na kempy více než 23 procent všech turistických přenocování v zemi. V kempech se realizovalo přibližně 21,9 milionu noclehů a sektor vykazoval rychlejší růst než většina ostatních forem turistického ubytování.

Kempy patří mezi segmenty s nejdynamičtějším růstem a potvrzovaly dlouhodobý trend rostoucí poptávky po alternativních formách ubytování spojených s pobytem v přírodě. Významným rysem chorvatského kempingového trhu je vysoký podíl zahraniční klientely, zejména z Německa, Rakouska, Slovinska, Nizozemska, Itálie a Česka. Kempingová turistika současně přispívá k prodlužování sezony mimo hlavní letní měsíce a vytváří důležité příjmy pro pobřežní regiony.

Od stanů k luxusním resortům

Současná legislativní debata je výsledkem zásadní proměny, kterou chorvatské kempy prošly během posledních deseti až patnácti let. Tradiční kempy založené převážně na stanových plochách, karavanech a obytných vozech se postupně transformovaly na komplexní turistické resorty nabízející mobilní domy, bazény, wellness centra, restaurace, sportovní infrastrukturu a další služby. Řada dnešních nejúspěšnějších kempů se svým standardem blíží klasickým hotelovým resortům.

Mobilní domy se staly symbolem této transformace. Moderní jednotky často disponují plochou přes 30 m2, dvěma ložnicemi, dvěma koupelnami, klimatizací, kuchyní a rozsáhlými terasami. Luxusnější varianty nabízejí výhled na moře, privátní bazény či umístění v první linii u pobřeží a provozovatelé pokračují v investicích i v roce 2026. Například některé kempy na Pelješaci, v Istrii či na ostrovech Krk a Rab připravují nové generace mobilních domů vyšší kategorie a rozšiřují nabídku glampingových kapacit.

Právě rychlý rozvoj mobilních domů však začal vyvolávat rostoucí napětí mezi investičními zájmy a ochranou pobřežního prostoru. V zemi se nachází přibližně 16 000 mobilních domů, přičemž více než 5 000 z nich je umístěno ve vzdálenosti do 100 metrů od pobřeží. Řada z nich vznikala v období, kdy právní postavení těchto objektů nebylo dostatečně jasně definováno. Některé inspekční orgány a soudy je začaly považovat za stavby, zatímco provozovatelé argumentovali jejich mobilním charakterem.

Nové právní vymezení mobilních domů

Nová zákon stanovuje, že mobilní domy nejsou klasickými stavebními objekty, ale zvláštní kategorií mobilních ubytovacích jednotek. Stát tak fakticky uznal jejich specifický charakter a současně vytvořil jasnější regulační rámec pro jejich provozování. Tím se výrazně snižuje právní nejistota, která v posledních letech komplikovala investice do kempingového sektoru. Současně však nová pravidla zavádějí přesnější podmínky jejich umisťování a využívání. Vládní představitelé opakovaně zdůrazňují, že cílem není likvidace mobilních domů ani omezení konkurenceschopnosti chorvatského kempingu, ale vytvoření transparentních pravidel a ochrana pobřeží před postupnou apartmánizací.

Významnou změnou pro investory je rovněž nový způsob výpočtu zastavěnosti kempů. Dosavadní pravidla umožňovala maximální zastavěnost ve výši 10 procent, přičemž mobilní domy se do tohoto limitu často nezapočítávaly. V praxi tak vznikala situace, kdy byl formálně dodržen zákon, ale skutečné využití prostoru bylo mnohem intenzivnější. Legislativa nyní zvyšuje povolenou zastavěnost na 30 procent, avšak současně stanovuje, že se do limitu budou započítávat i mobilní domy a další obdobné ubytovací jednotky. Z pohledu státu jde o snahu přesněji odrážet skutečné zatížení území. Pro investory to naopak znamená vyšší předvídatelnost a jasnější podmínky plánování budoucích projektů.

Digitalizace a kontrola nelegální výstavby

Regulace mobilních domů představuje pouze jednu část širší reformy. Nové elektronické územní plány, digitalizace povolovacích procesů a propojení databází mají umožnit efektivnější dohled nad využíváním území. Chorvatsko současně rozšiřuje využívání digitálního monitoringu a geoinformačních systémů při kontrole stavební činnosti. Vláda očekává, že díky těmto nástrojům bude možné rychleji identifikovat nepovolené zásahy do prostoru a účinněji prosazovat stavební legislativu, zejména v pobřežních regionech s vysokým investičním tlakem.

S ohledem na skutečnost, že cestovní ruch dlouhodobě generuje přibližně pětinu chorvatského HDP a vláda současně deklaruje podporu investic do kvalitnějších a udržitelnějších forem turistické infrastruktury, lze očekávat pokračující modernizaci kempingového sektoru i v následujících letech.

Ladislav Horák, ekonomický diplomat, Velvyslanectví ČR v Chorvatsku