Přijetí eura by v Česku ještě výrazněji zdražilo bydlení, dále by mohlo snížit porodnost, ukazuje mezinárodní výzkum. Koruna nyní funguje jako pojistka před dražším

V Česku se vzedmula další z vln celospolečenské diskuse o přijetí eura. Nyní nastává v kontextu jiné debaty, a to té o stále hůře dostupném vlastnickém bydlení. Pikantní je, že často ti samí lidé, včetně četných politiků, kteří volají po přijetí eura, zároveň kritizují horšící se dostupnost vlastnického bydlení; přitom přijetí eura by jeho dostupnost ještě zhoršilo. Plyne to z mezinárodního odborného výzkumu.

To, že vstup do eurozóny zvedá ceny nemovitostí, dokládá například loňská studie „Effects of eurozone and schengen area accession on real estate prices“, publikovaná pod hlavičkou německého Leibnizova informačního střediska hospodářské vědy (viz níže). Tato panelová studie pokrývající 27 zemí EU a období let 2000 až 2023 nachází statisticky významný růstový efekt vstupu do eurozóny na ceny nemovitostí; vysvětluje jej zejména levnějším úvěrem a vyšší poptávkou.

Zmíněný vyhlížený levnější úvěr po vstupu do eurozóny, tedy i levnější hypotéky, vedou mnohé účastníky tuzemské debaty k sice intuitivnímu, ale nesprávnému závěru, že přijetí eura by v ČR učinilo vlastnické bydlení dostupnějším, neboť by zlevnilo hypotéky. Jenže je to přesně opačně, jak dokládá citovaná studie.

Primárním důvodem vysokých cen nemovitostí v ČR totiž není jejich nákladné financování, ale převis poptávky po fyzické „cihle“, tedy po reálných metrech čtverečních, nad jejich nabídkou. Nabídka nemovitostí nestačí poptávce po nich, takže cena jejich pořízení poroste jak s korunou, tak s eurem. Ne kvůli drahým hypotékám, ale kvůli nedostatečné výstavbě.

Za situace, kdy na fyzickém trhu s realitami panuje už nyní převis poptávky nad nabídkou levnější eurové financování jen přileje oleje do ohně, resp. ještě více nově vytvořených peněz (zejména v podobě hypoték) bude narážet na jen omezený počet „cihel“.

Po vstupu do eurozóny se sice sníží úročení hypoték, ale to tedy rychle dále zvedne poptávku po vlastnickém bydlení či investičních nemovitostech, na což prodávající při nadále omezené nabídce hbitě zareagují dalším šponováním své ceny. Vyšponují ji nakonec nad rámec toho, kde by byla, pokud by hypotéky byly – s korunou – dražší.

Koruna za této situace tedy představuje pojistku proti ještě dražším nemovitostem a ještě dražšímu bydlení.

Ze dvou důvodů. Zaprvé, s eurem by nastalo popsané zlevnění hypoték, na nějž by ale prodávající, větřící novou poptávku, rychle zareagovali zmíněným šponováním cen nad rámec situace s korunou.

Zadruhé, ještě by zesílila poptávka cizinců po nemovitostech v ČR. Cizinci by totiž náhle již nečelili kurzovému riziku či časté nutnosti směňovat svoji měnu do „exotických“ korun. Prodávajícím v ČR by se tudíž rozšířil možný okruh kupujících, takže ještě o to více by mohli vyšponovat svoji cenu.

Koruna znesnadňuje nákup nemovitostí cizinci. Je tedy vskutku pikantní, že mnohdy ti samí lidé, kteří v Česku volají po regulaci trhu s nemovitostmi, například po omezení jejich nákupu právě cizinci, se chtějí zbavit koruny, tedy vymýtit to, co podstatnou část cizinců od vstupu na tuzemský trh s nemovitostmi odrazuje, a tedy v tomto smyslu trh reguluje.

To, že přijetí eura v Česku by zhoršilo dostupnost bydlení pro Čechy, aniž by zvýšilo výstavbu nových bytů, plyne to z nové studie „The effect of foreign investors on local housing markets: evidence from the UK“, vydané pod hlavičkou Oxfordské univerzity (viz níže).

Je totiž obecným poznatkem, jejž dokládá sama Evropská centrální banka, že přijetí eura významně zvyšuje přeshraniční finanční vazby, například odstraněním kurzového rizika.

Zesílení přeshraničních finančních vazeb znamená v segmentu nemovitostí v ČR růst poptávky po nich ze strany cizinců. A právě tato zvýšená poptávka ze strany cizinců snižuje podle citované oxfordské studie dostupnost bydlení, tedy dostupnost bydlení v ČR z hlediska Čechů, aniž by přitom zvýšila výstavbu nových bytů. V Česku by se tak ještě dále zhoršila již nyní neutěšená situace, kdy nabídka nemovitostí citelně zaostává za poptávkou po nich, což je stěžejním důvodem zhoršování dostupnosti bydlení v ČR.

Setrvání při koruně tedy vskutku představuje pojistku proti ještě hůře dostupnému bydlení. Kdo volá po přijetí eura, jedná z tohoto hlediska asociálně a svým způsobem bezohledně, například vůči mladým lidem.

Pokud je zhoršující se dostupnost bydlení pro mladé stěžejním důvodem nyní povážlivě klesající porodnosti, pak přijetí eura vyvolá další citelný tlak na pokles porodnosti v ČR.

Lukáš Kovanda, Ph.D.

Hlavní ekonom, Trinity Bank