Daň z nemovitých věcí 2026: Za chaty a firemní nemovitosti si většinou připlatíme, u bytů je tomu naopak

Po skokovém navýšení daně z nemovitých věcí v roce 2024 k žádné legislativní změně v průběhu roku 2025 nedošlo, inflační koeficient ponechalo v původní výši (tedy „1“) i ministerstvo financí. Pro řadu poplatníků se nicméně výše daně změnila, protože se v ní promítl místní koeficient, který stanovují obce. Na rozdíly v přístupu obcí k dani z nemovitých věcí, na chyby, kterých se poplatníci daně dopouštějí nejčastěji a na změny, kterých mohou naopak majitelé nemovitostí využít, upozorňuje Petr Koubovský, daňový poradce ze společnosti Rödl.

Místní koeficient v rozmezí 0,5 – 5,0 mohly obce nastavit buď opatřením obecné povahy, které měly správci daně oznámit nejpozději do 30. června 2025 nebo obecně závaznou vyhláškou, která nabyla platnosti nejpozději 30. září 2025. Pokud tak učinily později, nelze nový koeficient pro účely daně z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2026 použít.

U chat a firem se zdražuje, u bytů zlevňuje

„Aktuální trend je takový, že obce daň spíše zvyšují, a to zvlášť u podnikatelských či rekreačních nemovitostí,“ uvádí Petr Koubovský. „ Snižování daně je výjimkou, která se týká především bytů a obytných domů.“ V Děčíně například místní koeficient zdvojnásobili (z 1,0 na 2,0), což přinese městskému rozpočtu navíc 50 miliónů Kč. Diferencovaně přistoupili ke koeficientu pro změnu v Novém Městě na Moravě, kde vzrostl v okrajových částech města z 1,4 na 1,6, zatímco u rekreačních nemovitostí na 1,9.

Nižší daň zaplatí majitelé nemovitostí v některých částech Prahy (Kunratice, Šeberov, Zbraslav) nebo v Chodově, kde vloni místní koeficient omylem navýšili, což letos kompenzují snížením z 1,6 na 0,5. „V Rokytnici nad Jizerou přihlížejí při stanovení výše koeficientu i k trvalému bydlišti,“ dodává Petr Koubovský. „Obecní vyhláška navýšila místní koeficient pro obytné domy a byty z 2,0 na 5,0. Vlastníci nemovitostí, kteří mají v obci trvalé bydliště, však budou i nadále platit koeficient v původní výši. Růst se tak vztahuje na rekreační objekty a přespolní obyvatele.“

Bude sporů ubývat?

Zavádění místního koeficientu doprovázela v minulosti řada nejasností, které vyústily i v soudní řízení související s oprávněností místních koeficientů, stanovením jejich výše či s odůvodněním v obecně závazné vyhlášce nebo opatření obecné povahy. Soudní pře tak řešili či řeší například v Drásově, Hronově, Lovosicích, Opatovicích nad Labem, Rokycanech, Svémyslicích, Zápech nebo v Žatci.

Podle daňového poradce Petra Koubovského z poradenské společnosti Rödl bude snad podobných případů ubývat, protože státní správa výklad legislativy zpřesňuje a vysvětluje v metodických informacích. „Rozšiřují se i možnosti, kdy lze daň snížit či dokonce neplatit,“ vysvětluje Petr Koubovský. „Novinky se týkají bytů s nájemníky, kteří se nacházejí v hmotné nouzi nebo pozemků s významnými krajinnými prvky. Upravena byla i metodika výpočtu daně u lesních pozemků a zcela mimo zdanění jsou nově zařazeny takzvané ochranné lesy a lesy zvláštního určení.“

Nejčastější omyly: hlášení změn a zápis v katastru

Odpovědnost za správnost údajů uvedených v přiznání k dani z nemovitých věcí nese vždy majitel. Jak upozorňuje Petr Koubovský, lidé často chybují zejména při hlášení změn, protože povinnost přiznání podat nevzniká jen při koupi či prodeji, ale například i při přestavbě nemovitosti nebo při změně druhu pozemku v evidenci katastru nemovitostí.

„Daň (zejména daň z pozemku) se vyměřuje podle oficiálního stavu nemovitosti zapsaného v katastru,“ zmiňuje další častý prohřešek Petr Koubovský. „Pokud je byt veden jako ateliér nebo jako nebytový prostor, případně pokud není garáž zkolaudována s domem, ale samostatně, vztahují se na ně nezřídka výrazně vyšší sazby daně z nemovitých věcí. Zkontrolovat zápis v katastru a uvést ho do souladu se skutečností se proto určitě vyplatí. Obezřetní by měli být poplatníci i tehdy, pokud prodají pouze část nemovitostí v příslušném kraji.“

Informaci k úhradě daně z nemovitých věcí a výměru daně dostávají plátci prostřednictvím datové schránky, e-mailu nebo poštou včetně složenky. V roce 2024, například, šlo o 915 381 e-mailů, 2 145 836 složenek, 974 000 zpráv do datových schránek a přibližně o 50 000 SIPO. S případnými dotazy či výhradami je ze strany poplatníka nejlepší kontaktovat odpovědnou osobu místně příslušného správce daně, ať už telefonicky či osobně.

Daň z nemovitých věcí nepřevyšující 5 000 Kč musí plátci uhradit nejpozději do 1. června 2026. Pokud vyměřená daň tuto hranici převyšuje, mohou ji uhradit ve dvou stejných splátkách – první do 1. června a druhou do 30. listopadu 2026. Jiný režim splátek mají zemědělci a chovatelé ryb, kteří musí daň z nemovitých věcí uhradit do 31. srpna a 30. listopadu 2026.

Po legislativních změnách, provedených v rámci konsolidačního balíčku vládou Petra Fialy, zaznamenala daň z nemovitých věcí skokový nárůst. Zatímco v roce 1993 činil příjem z této daně pouhých 3,4 miliardy a v roce 2023 necelých 12,5 miliardy Kč, v roce 2024 již vzrostl na více než 23,1 miliardy a v roce 2025 na 23,6 miliardy Kč.