Makroekonomický a logistický výhled 2026: Polsko láká vyššími výnosy, Česko drží stabilitu

Po turbulentních letech se logistický a průmyslový trh ve střední Evropě v roce 2026 stabilizuje a znovu se opírá o tvrdá data. Extrémní poptávku střídá racionalita a návrat k fundamentům, které investoři dokážou přesně ocenit. Česká republika a Polsko zůstávají hlavními pilíři regionu, avšak s výrazně odlišným investičním profilem. Tahounem růstu se nově stává bezpečností sektor.

Makroekonomický vývoj 2026

„V roce 2026 očekáváme růst HDP o 2,4 procenta v České republice a 3,5 procenta v Polsku. Oproti roku 2025 jde o mírné zrychlení, které se pozitivně promítá do sentimentu nájemců i investorů. Logistický sektor z této dynamiky profituje nadprůměrně díky vazbě na domácí spotřebu, ecommerce, restrukturalizaci dodavatelských řetězců a přesun výroby blíže ke koncovým trhům,“ uvádí Miroslav Barnáš, CIO ARETE Real Estate.

Velikost trhu, nabídka, neobsazenost

Český logistický trh dosahuje ke konci roku 2025 přibližně 13 milionu metrů čtverečních moderních průmyslových a logistických ploch, zatímco Polsko s objemem zhruba 36,5 milionu metrů čtverečních představuje téměř trojnásobně větší trh.

Nová výstavba v obou zemích zpomaluje, přičemž Česko zůstává vzhledem ke své velikosti relativně dynamičtějším trhem. Ve třetím čtvrtletí bylo v Česku ve výstavbě přibližně 1,26 milionu metrů čtverečních, v Polsku zhruba 1,56 milionu metrů čtverečních. Omezená nabídka v kombinaci s normalizovanou poptávkou snižuje riziko nadměrného převisu trhu.

Míra neobsazenosti v Česku se pohybuje kolem 4,0 procenta, zatímco v Polsku dosahuje přibližně 8 procent^[1]. „Přestože jsou tato čísla vyšší než v letech 2021 a 2022, trh vykazuje jasné známky stabilizace. Pro rok 2026 očekáváme, že se neobsazenost v obou zemích přiblíží svému vrcholu a následně začne postupně klesat, zejména díky omezené nové výstavbě a návratu disciplinované poptávky,“ vysvětluje Barnáš.

Investiční pohled: Stabilizace a Polsko s rizikovou prémií

Z investičního pohledu zůstává zásadním rozdílem mezi oběma trhy úroveň výnosů. Polsko nabízí mírně vyšší výnosy a zároveň zajímavé tržní příležitosti. Vyšší výnosy v Polsku mají několik jasných důvodů. „Trh je větší a regionálně diverzifikovanější, což zvyšuje jeho likviditu, ale zároveň s sebou nese vyšší rizikovou prémii. Polsko má vyšší míru neobsazenosti, větší objem spekulativní výstavby v minulých letech a citlivější reakci na makroekonomické výkyvy. Investoři jsou za tato rizika kompenzováni právě vyšším výnosem,“ uvádí Barnáš.

Rozdíl mezi prvotřídními logistickými parky a sekundárními objekty se dále prohlubuje. Vysoce kvalitní aktiva s dobrou dopravní dostupností, moderními technickými parametry a stabilními nájemci vykazují vyšší odolnost vůči ekonomickým výkyvům a nižší volatilitu cash flow. Starší nebo hůře situované objekty naopak čelí tlaku na obsazenost i investiční ocenění.

Trh se však celkově stabilizuje. „Období mimořádně silné poptávky během pandemie a následné korekce trhu je minulostí. Trh se vrací k disciplíně a investoři dnes znovu vyžadují jasný vztah mezi výnosem, rizikem a kvalitou aktiv. Logistika se tak znovu stává racionálním investičním segmentem,“ uvádí Barnáš.

Tahouni poptávky v roce 2026

Hlavní poptávku po logistických plochách budou i nadále generovat poskytovatelé logistických služeb třetích stran (3PL), poštovní a balíkové služby a segmenty napojené na ecommerce. Selektivní růst se očekává také u výrobních firem orientovaných na obranný a bezpečnostní sektor.

Ochlazení nastává u tradičního zpracovatelského průmyslu, který zůstává opatrný a k expanzi přistupuje zdrženlivě.

Investiční skupina Arete působí od roku 2014 jako profesionální správce aktiv, který nabízí investiční řešení institucionálním a kvalifikovaným investorům ve dvou klíčových strategických oblastech, nemovitostech a energetické transformaci. Základ investičních strategií skupiny spočívá ve strukturovaném přístupu a důsledném dodržování investičních cyklů u jednotlivých aktiv a produktů. Skupina má za sebou úspěšnou historii dvou fondů, které byly již kompletně ukončeny a investorům přinesly nadstandardní zhodnocení.

V současnosti spravuje fond ARETE INDUSTRIAL, který je zaměřen na investice do vysoce kvalitních průmyslových nemovitostí, a nově vzniklý fond ARETE ENERGY TRANSITION, který bude směřovat investice především do flexibilních energetických zdrojů. Oba fondy jsou určeny výhradně pro kvalifikované investory.

^{^[1]}https://assets.cushmanwakefield.com/-/media/cw/emea/czech-republic/insights/czech-marketbeats/marketbeats-pdfs/2025/q3/czech-republic_marketbeat_industrial_2025_q3.pdf?rev=c546821a6a5e4d8299ee636b6398e4e1