Jsou nemovitostní fondy skutečně ideální investicí?

Nemovitostní fondy si v posledních letech získaly pevné místo v investičních portfoliích mnoha investorů. Nabízejí kombinaci stabilního výnosu, nižší volatility a pocitu jistoty spojeného s investicí do reálných aktiv. Na první pohled tak mohou působit jako ideální kompromis mezi výnosem a bezpečím. Jaké faktory však skutečně rozhodují o jejich výkonnosti a proč se vyplatí jim rozumět do hloubky?

Nemovitostní fondy rozhodně nepatří mezi nástroje pro krátkodobé spekulace. Jejich smyslem není vydělat během několika měsíců, ale dlouhodobě zhodnocovat kapitál v horizontu pěti až deseti let. Právě v delším časovém rámci mohou ukázat svou hlavní přednost – stabilní výnos podložený reálnými aktivy.

Tyto fondy spadají do kategorie střednědobých až dlouhodobých investic a v portfoliích často zastávají roli konzervativní složky, která má vyvažovat rizikovější investice, například akcie. Využívají je nejen drobní investoři hledající jistotu a pravidelný výnos, ale i firemní investoři, kteří chtějí bezpečně zhodnocovat volné finanční prostředky.

Není všechno zlato, co se třpytí

Může se zdát, že nemovitostní fondy představují téměř bezrizikovou investici – ostatně stojí za nimi reálné budovy, nájemní smlouvy a stabilní příjmy z pronájmů. Realita je ale často složitější. V posledních měsících se i v médiích objevují zprávy o fondech, které se potýkají s poklesem hodnoty majetku nebo s odlivem investorů. Někteří investoři dokonce zaznamenali ztráty.

Co za tím stojí? Jsou problémy jednotlivých fondů pouze výjimkou, nebo jde o signál širších změn na realitním trhu? A jak poznat, který nemovitostní fond je opravdu kvalitní a dlouhodobě udržitelný?

Není tomu tak dávno, co se do médií dostala kauza fondu Nova Real Estate, kde investoři přišli o 40 % svých prostředků. Ukázalo se, že finanční páka, která v době růstu umí zvyšovat výnosy, se v období poklesu může stát největším rizikem – ztráty dokáže rychle znásobit. Tento případ jasně ukázal, že ani fond prezentovaný jako konzervativní není imunní vůči tržním výkyvům či chybnému řízení rizika.

V době psaní tohoto článku se do vážných potíží dostává také Český nemovitostní fond (ČSNF). Po mimořádném přecenění svého majetku totiž zaznamenal pokles hodnoty portfolia o zhruba 30 %. Tak výrazný propad ukazuje, jak velký rozdíl může být mezi tím, co fondy uvádějí jako účetní hodnotu svých nemovitostí, a tím, kolik by za ně investoři byli ochotni skutečně zaplatit na trhu.

Případ ČSNF dobře vystihuje současné dění na realitním trhu – vyšší úrokové sazby, nižší poptávka po investičních nemovitostech a zhoršená dostupnost financování postupně snižují jejich reálnou cenu. Zatímco v minulých letech trh těžil z levných peněz a rostoucí poptávky, nyní se ukazuje, že toto období vedlo k přecenění majetku. Pokles hodnoty tak není jen problémem jednoho fondu, ale je především signálem o změně celé tržní situace, která může ovlivnit i další hráče v sektoru.

Jak si vybrat nemovitostní fond?

Nechci se zde pouštět do detailní analýzy jednotlivých případů, ale spíše upozornit, co je důležité při výběru nemovitostního fondu sledovat.

Každý investor by si měl položit jednoduchou otázku: Hodí se taková investice do mého portfolia? Každý typ investice má totiž jiné riziko a je dobré zvážit, jestli odpovídá tomu, co od ní čekáte. Vyplatí se zamyslet i nad tím, jestli je výnos přiměřený riziku, které s sebou nese, a zda vám taková investice pomůže portfolio opravdu rozložit a vyvážit.

Buďte opatrní, prověřujte a zajímejte se. Než se rozhodnete, kam své peníze vložíte, zjistěte si informace z víc než jednoho zdroje. Nespokojte se jen s reklamním letákem nebo sliby o vysokém výnosu. Je potřeba rozumět, do čeho reálně investujete.

I když je dnes trh poměrně dobře regulovaný, pořád se mohou objevit situace, kdy někdo sleduje spíš vlastní zájmy než zájmy investorů. Takové případy pak často končí zklamáním nebo ztrátami, hlavně u menších investorů. Zvlášť na pozoru se pak mějte u nabídek propagovaných tvůrci obsahu na sociálních sítích.

Desatero pro výběr správného fondu

Při výběru nemovitostního fondu se neřiďte jen minulými výnosy. Ty sice mohou napovědět, ale mnohem důležitější je kvalita a rozložení portfolia – tedy do jakých typů nemovitostí fond investuje, jaké má nájemce a kde se jeho nemovitosti nacházejí.
Za zdravý fond obvykle mluví také nízké zadlužení (LTV), dlouhodobé a stabilní nájemní smlouvy (ukazatel WAULT) a transparentní správa. Dále celková hodnota portfolia a kde má fond domicil.
Nezapomeňte přihlédnout i ke svému vlastnímu rizikovému profilu a porovnat fond s ostatními dostupnými na trhu. Obecně platí, že menší fondy sice slibují vyšší zhodnocení, ale neúměrně vyšší je i riziko s nimi spojené. S opravdu konzervativním přístupem se setkáte spíše u velkých fondů spravujících desítky miliard.

Při pohledu do historie byste zjistili, že vlivem náhodných událostí umí i nemovitostní fondy generovat záporný výnos (typicky covid, nástup e-commerce). Zdravý fond ale tento výkyv dokáže srovnat výnosy z minulých období.

Nemovitostní fondy v portfoliích Cimpel & partneři

V rámci naší investiční praxe dlouhodobě upozorňujeme na omezení a rizika spojená s českými nemovitostními fondy. Ty často nejsou plně transparentní, mají omezenou likviditu, vyšší míru koncentrace pouze na český trh a také strukturu poplatků, která může výrazně snižovat váš celkový výnos. Navíc jejich odolnost v různých fázích ekonomického cyklu není vždy dostatečně prověřena.

Proto v našich klientských portfoliích volíme jiný přístup – spoléháme na prověřené zahraniční nemovitostní REITs ve formě ETF. Ty poskytují širokou globální diverzifikaci, profesionální správu i lepší likviditu. Díky tomu můžeme stabilně a předvídatelně zařadit do portfolia realitní složku, která skutečně funguje. Tento přístup nám zároveň umožňuje budovat portfolia, která nejsou jen výnosná, ale také odolná a dlouhodobě udržitelná – což je podle nás základ každé kvalitní investice.

Zdroje:

• Novák, Daniel. „Fond ČSNF, zatížený jménem obviněného majitele, hledá kupce.“ Seznam Zprávy, 1. října 2025, https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-fond-csnf-zatizeny-jmenem-obvineneho-majitele-hleda-kupce-287410.
• Bustava, David. „Měla to být konzervativní investice, výsledkem je obří ztráta. Jak se poučit z osudu velkého realitního fondu.“ Hospodářské noviny (HN.cz), 3. února 2025, https://archiv.hn.cz/c1-67581730-mela-to-byt-konzervativni-investice-vysledkem-je-obri-ztrata-jak-se-poucit-z-osudu-velkeho-realitniho-fondu
• ZDR Investments. „Jak poznat kvalitní nemovitostní fond? Pomůže vám 15 otázek.“ ZDR Investments, 7. května 2025, https://www.zdrinvestments.cz/aktuality/15-otazek-isti-jak-vybrat-fond

Jiří Cimpel, EFP

Jiří Cimpel je privátním investičním poradce a majitelem společnosti Cimpel & partneři. Ve financích působí již od roku 2002 a díky tomu se svými klienty mohl prožít růsty a krize za dvě poslední dekády. Tyto zkušenosti využívá denně při práci s novými klienty. Je držitelem prestižních evropských titulů EFA (Europien Financial Advisor) a EFP (Europien Financial Planner). Také je aktivním zvoleným členem výkonné rady AFPČR (Asociace finančních poradců ČR), která spojuje honorované finanční poradce v ČR. Posledních 5 let se věnuje, se svou rodinnou firmou Cimpel & partneři, privátnímu investičnímu poradenství a wealth managementu.

Cimpel & partneři je rodinná poradenská firma, specializující se na investiční poradenství a wealth management pro současné i budoucí rentiéry. Jsou průkopníky a propagátory honorovaného modelu investičního poradenství, který do ČR přináší z Velké Británie a USA. Díky honorovanému (bezproviznímu) modelu spolupráce a jejich orientaci na odměnu ze zisku investic, pracují nejčastěji pro zkušené investory - současné nebo bývalé majitele firem, podnikatele, lékaře, manažery a speciality z řad IT. Jejich specializací jsou burzovní investice prostřednictvím burzovně obchodovaných fondů (ETF), privátní investice do nemovitostí a jsou předními českými experty na oblast dědického plánování.

Pokud hledáte cestu, jak efektivně zhodnocovat své peníze, můžete si zdarma stáhnout jejich knihu Rentiérské minimum. Díky ní se naučíte spravovat své investice tak, jak to dělají největší světoví správci, jako je Nobelova nadace, se strategiemi, které nesou pravidelný a stabilní zhodnocení.

Více na https://cimpel.cz/