Nelze očekávat, že by ceny domů ve velkých městech v dohledné době klesly - Víkendář

Yujiang River Chen z University of Cambridge a Coen Teulings z Utrecht University na stránkách VoxEU detailně popisují, co stojí podle nich za růstem cen nemovitostí ve velkých městech pozorovaným takřka po celém světě. Tento vývoj přitom podle nich ovlivňuje i nálady ve společnosti a politickou scénu.

Ekonomové poukazují na to, že nemovitosti se začaly už někdy v šedesátých letech stávat součástí investičních portfolií. „Tento jev ale není snadné vysvětlit. Dalo by se očekávat, že ceny domů se budou v dlouhodobém horizontu pohybovat souběžně s náklady na výstavbu. I když by mohlo dojít k určitému nárůstu relativních cen v oblasti stavebnictví, zdá se nepravděpodobné, že by to vysvětlovalo dlouhodobý vzestupný trend cen bydlení.“

Ekonomové pak uvádějí: „Naše vysvětlení se podobá známé odpovědi realitních makléřů popisující tři nejdůležitější faktory ovlivňující hodnotu nemovitosti: lokalita, lokalita a lokalita… Prémie za lokalitu totiž vytváří mezeru mezi stavebními náklady a cenami domů. A tento jev je dokonce hlavním důvodem růstu cen domů. Je hluboce zakořeněn v bezprecedentním růstu kapitalistických ekonomik dosaženém za poslední dvě století a v prosperitě zemí OECD.“

Kolem roku 1800, tedy na začátku kapitalistické/průmyslové revoluce, byly podle ekonomů rozdíly v HDP na obyvatele napříč světem poměrně malé. „Když kapitalistická revoluce v 19. století nabrala na obrátkách, HDP na obyvatele v zemích jako Velká Británie nebo USA se začal prudce zvyšovat. Jinde k tomu ale nedocházelo a výsledkem byl rostoucí rozdíl v příjmech mezi některými zeměmi. Standardní ekonomická teorie by přitom předpovídala spíše konvergenci než divergenci HDP na obyvatele vzhledem k tomu, že technologie lze snadno kopírovat a v chudších zemích by měla být vyšší návratnost investic. Realita ale naznačovala, že technologie nebyly tak snadno přenositelné.

Jiné pohledy tak kladly důraz na to, že u sdílení a přelévání znalostí je kritickým faktorem prostorová blízkost. A to je faktor, který může výrazně působit i ve městech. Tento efekt mohl být podle některých názorů mimo jiné příčinou vzestupu Londýna jako první moderní metropole. Města tak v průběhu dějin hrála klíčovou roli v hospodářském pokroku. Urbanizace se zvyšovala v obdobích mimořádné prosperity a klesala během následných ekonomických poklesů. Například Belgie byla nejvíce urbanizovanou zemí světa v době vrcholu svého textilního průmyslu mezi lety 1300 a 1500. Nizozemsko bylo nejvíce prosperující zemí během následujících dvou století. A během této éry bylo zase ono nejvíce urbanizovanou zemí světa.

Ekonomové vysvětlují jednoduchý model, jak lze uvažovat o cenách bydlení ve městech: Domy v lokalitách blízko center měst jsou podle ekonomů cennější, protože jejich obyvatelé šetří náklady na dojíždění. Stavět uvnitř města je přitom už nemožné, protože všechny pozemky jsou již obsazené. Stavět mimo jeho okraj zase od určité vzdálenosti není ziskové, protože náklady na dojíždění z těchto lokalit převyšují mzdovou prémii města.

Pokračování v zítřejším Víkendáři.

Zdroj: VoxEU