Jak se změní limity pro investiční hypotéky?

Česká národní banka znovu zaměřila pozornost na hypoteční trh – tentokrát konkrétně na investiční hypotéky, tedy úvěry na nákup bytů a domů určených k pronájmu nebo jako další investiční nemovitosti. Nově doporučuje, aby banky u těchto úvěrů uplatňovaly přísnější limity LTV a DTI, zatímco u hypoték na vlastní bydlení a u kapitálových rezerv bank zatím žádné změny nedělá. Co přesně se mění, koho se to týká a jak to může zamíchat kartami investorům i zájemcům o bydlení?

Proč ČNB přitvrzuje právě u investičních hypoték

Česká národní banka ve své tiskové zprávě konstatuje, že finanční sektor v ČR je stabilní a odolný, ale zároveň upozorňuje na rostoucí rizika na hypotečním a realitním trhu. Aktivita na hypotečním trhu se podle ČNB dostala nad dlouhodobé průměry, ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se i podíl hypoték, které mají vysloveně investiční charakter – tedy nejde o financování vlastního bydlení, ale o nákup nemovitostí jako investice.

Právě tyto úvěry podle centrální banky vykazují rizikovější profil než hypotéky na vlastní bydlení – typicky kvůli vyššímu zadlužení domácností, menší ochotě „bojovat“ za danou nemovitost v případě problémů se splácením a závislosti na příjmech z nájmu. Pokud by se situace na trhu zhoršila (například poklesem cen bydlení nebo nájmů), mohou být investoři zranitelnější než vlastníci, kteří v nemovitosti bydlí.

„Vidíme, že investiční hypotéky se stávají významným motorem poptávky po nemovitostech. Přísnější limity jsou logickou snahou tlumit přehřívání trhu a zároveň chránit jak banky, tak klienty před nadměrným zadlužením,“ komentuje krok centrální banky Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz. Z pohledu ČNB je tedy cílem preventivně jednat ještě ve chvíli, kdy se rizika nacházejí spíš ve fázi postupného růstu než v otevřené krizi. I proto má opatření formu doporučení, ale s jasně vyjádřeným očekáváním, že ho banky vezmou vážně.

Jaké nové limity ČNB doporučuje

Jádrem změn je nové doporučení pro horní hranice dvou klíčových ukazatelů u investičních hypoték: LTV a DTI.

ČNB doporučuje, aby poskytovatelé u úvěrů na pořízení investiční obytné nemovitosti dodržovali:

• LTV (Loan to Value) maximálně 70 % – klient si tedy může půjčit nejvýše 70 % z hodnoty kupované nemovitosti, zbylých 30 % musí uhradit z vlastních zdrojů.
• DTI (Debt to Income) maximálně 7 – celkové zadlužení žadatele (včetně nově čerpaného úvěru) by nemělo přesáhnout sedminásobek jeho čistého ročního příjmu.

Tyto nové limity mají platit od 1. dubna 2026 .

„Je dobré připomenout, že jde o doporučení , nikoli o právně závazné nařízení. V praxi se ale banky doporučení ČNB velmi pečlivě drží – už proto, že právě centrální banka je hodnotí z hlediska obezřetnosti, řízení rizik a finanční stability. Odchylka od doporučení by musela být velmi dobře obhájena,“ popisuje Petr Jermář, hlavní finanční analytik Banky.cz.

Co se nemění: hypotéky na vlastní bydlení

Podle stejné tiskové zprávy ČNB se u běžných hypoték na pořízení vlastního bydlení nastavení limitů nemění . Bankovní rada rozhodla, že:

• LTV pro vlastní bydlení zůstává na 80 %,
• pro žadatele do 36 let zůstává zvýhodněný limit LTV 90 %,
• ukazatele DTI a DSTI zůstávají deaktivované – ČNB v tuto chvíli nevidí důvod, aby je plošně znovu aktivovala pro celý trh.

„Zjednodušeně řečeno: běžný žadatel o hypotéku na vlastní byt nebo dům změnu téměř nepocítí. Nadále bude hrát roli jeho příjem, úvěrová historie, hodnota zajištění a interní metodiky banky, ale rámec nastavený ČNB zůstává stejný jako doposud,“ doplňuje Jana Žáčková, hypoteční specialista z hyponamíru.cz.

Koho se opatření týká: co je vlastně „investiční hypotéka“

Aby bylo jasno, koho se zpřísnění limitů týká, je podstatné, jak ČNB definuje investiční hypotéku . V poznámce tiskové zprávy centrální banka uvádí, že za investiční hypotéku považuje:

• hypoteční úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti , nebo
• hypoteční úvěr poskytnutý za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu .

Není tedy rozhodující jen počet nemovitostí, ale také jejich účel. Pokud například domácnost pořizuje druhý byt, ve kterém bude skutečně bydlet (například stěhování z menšího do většího), může být hypotéka posuzována jako úvěr na vlastní bydlení. Ale u třetí, čtvrté a dalších nemovitostí, nebo u bytů pořizovaných s jasným záměrem pronájmu , už banky budou muset aplikovat nové, přísnější limity .

„V praxi tak do „investičního šuplíku“ často spadnou situace, kdy: klient dlouhodobě nakupuje byty do portfolia, jde o nákup menšího bytu v centru města typicky „na Airbnb“, rodina pořizuje další byt, který si nechává jako „jistotu do budoucna“ a mezitím ho pronajímá,“ popisuje Miroslav Majer z hyponamíru.cz. Z pohledu České národní banky jsou to přesně ty typy transakcí, které zvyšují poptávku a tlačí ceny nahoru, aniž by přímo řešily bytovou potřebu konkrétní domácnosti.

Dopady na investory: víc vlastního kapitálu, přísnější posuzování

Pro stávající i budoucí investory do nemovitostí znamenají nové limity především to, že banky budou vyžadovat:

• vyšší podíl vlastních zdrojů – minimálně 30 % kupní ceny, často ale i více, pokud interní pravidla banky budou opatrnější,
• rozumnou celkovou míru zadlužení – součet všech úvěrů (hypotéky, spotřebitelské úvěry, podnikatelské úvěry) nebude smět překročit sedminásobek ročního čistého příjmu.

Pokud investor už nyní operuje s vyšší mírou zadlužení, může se stát, že na další investiční hypotéku už nedosáhne , nebo bude muset část úvěrů předčasně splatit či refinancovat.

Zároveň se tím změní i logika návratnosti investice. Při LTV 80 % stačilo mít 20 % vlastních peněz, nyní je potřeba 30 %. To má přímý dopad na výnosnost investice z pohledu vlastního kapitálu – zhruba řečeno, stejný nájem musí „uživit“ větší objem vlastních prostředků. „V prostředí zpřísněných limitů tak budou mít výhodu investoři, kteří: mají silnější kapitálovou pozici, jsou schopni dobře plánovat cash-flow a rezervy, nepočítají s extrémně optimistickým růstem cen či nájmů,“ vysvětluje Miroslav Majer.

Finanční sektor je stabilní, kapitálové rezervy zůstávají

Důležitou součástí celé zprávy ČNB je i hodnocení stavu bankovního sektoru. Centrální banka konstatuje, že finanční sektor v ČR je stabilní a odolný – banky prošly náročnými zátěžovými testy, které simulují hluboký a dlouhodobý propad ekonomiky, a jako celek obstály.

I proto se ČNB rozhodla neměnit sazbu proticyklické kapitálové rezervy , která zůstává na úrovni 1,25 % . Nemění se ani další kapitálové nástroje. Z hlediska klientů to znamená, že není důvod očekávat zdražení hypoték jen kvůli vyšším kapitálovým požadavkům – úrokové sazby budou dál primárně reagovat na vývoj inflace , základních sazeb a konkurence mezi bankami.

Pomůže zpřísnění dostupnosti bydlení?

Zajímavou otázkou je, zda přísnější pravidla pro investiční hypotéky pomohou zlepšit dostupnost bydlení pro běžné domácnosti. Logika opatření naznačuje, že ano – omezením části čistě investiční poptávky by mělo dojít k určitému ochlazení trhu, a tím i ke snížení tlaku na růst cen.

Realita ale bude pravděpodobně složitější. Na ceny nemovitostí působí zároveň: nedostatek nové výstavby, pomalé stavební řízení, dlouhodobě nízká nabídka nájemního bydlení, demografický vývoj v atraktivních lokalitách.

Přesto lze čekat, že v kombinaci s ostatními faktory může mít přísnější režim pro investory pozitivní dopad – alespoň ve smyslu, že části spekulativně motivované poptávky „vezme vítr z plachet“. Pro domácnosti řešící vlastní bydlení je navíc dobrou zprávou, že ČNB nevrací do hry plošné limity DTI a DSTI , které by mohly ztížit dostupnost hypoték i jim.