Český trh průmyslových nemovitostí: Objem výstavby roste, nová kvartální poptávka nejvyšší za poslední tři roky a velikost trhu se blíží 13 milionům m²

Trh průmyslových nemovitostí v ČR nadále ožívá. Po loňském útlumu a pomalejším začátku letošního roku zaznamenal tento sektor ve třetím čtvrtletí roku 2025 silný růst – dokončeno bylo celkem 130 800 m² nových prostor a celková velikost trhu tak dosáhla téměř 12,9 milionu m². Ve fázi povolení či přípravy je aktuálně přibližně 2,8 milionu m² a dalších 2,6 milionu m² čeká na územní či stavební povolení, což dohromady představuje obří potenciál. Roste i poptávka, a to o třetinu nad pětiletý průměr. Nejvyšší dosažitelné nájemné naproti tomu zůstává stabilní již páté čtvrtletí v řadě. Investice do průmyslových nemovitostí představovaly také významnou část kapitálových toků, průmyslové nemovitosti tvořily plných 31 % všech transakcí tohoto roku. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Objem nově dokončených průmyslových prostor dosáhl ve třetím čtvrtletí roku 2025 celkem 130 800 m², čímž se celková plocha od začátku roku rozšířila o 475 400 m². Velikost trhu tak dosáhla téměř 12,9 milionu m², což představuje meziroční nárůst o 5 %. Míra dokončení však neodráží obrovský potenciál v rámci budov ve výstavbě, která v současné době dosahuje téměř 1,8 milionu m². Většina výstavby se soustřeďuje v Praze a středních Čechách (25,3 %), následuje Moravskoslezský kraj (17,2 %) a Karlovarský kraj (17,1 %), kde, narozdíl od předchozích dvou regionů, je vysoká úroveň dána probíhající výstavbou jednoho velkého (>200 000 m²) automatizovaného skladového projektu v Chebu.

„Kromě prostorů ve výstavbě existuje také značné množství projektů v různých fázích povolování, stejně jako prostory s vydanými územními rozhodnutími a stavebními povoleními. Povoleno a připraveno k výstavbě je téměř 2,8 milionu m². Dalších 2,6 milionu m² čeká na územní nebo stavební povolení. Celkový objem potenciálních projektů je tedy přibližně 5,4 milionu m², s tím, co je ve výstavbě, přes 7 milionů m²,“ vypočítává Miroslav Kotek, šéf oddělení průmyslových nemovitostí ve společnosti Colliers.

Neobsazenost zůstala stabilní kolem 4%

Míra neobsazenosti, počítaná v již existujících halách, zůstala stabilní, těsně pod 4 %, a ve třetím čtvrtletí 2025 představovala více než 512 500 m², což představuje meziroční nárůst o 94 bazických bodů. „Navzdory této nízké míře neobsazenosti je na českém trhu dostatek volných ploch, protože více než 50 % všech ploch ve výstavbě je neobsazených, což představuje 887 200 m² moderních průmyslových ploch, dostupných v blízké budoucnosti,“ vysvětluje Miroslav Kotek. Většina spekulativní výstavby se přitom dle něj nachází v Praze a Středočeském kraji, kde činí 235 200 m², následuje Ústecký kraj s 176 000 m² a Moravskoslezský kraj s 160 300 m².

Hrubá realizovaná poptávka je na cestě k překonání objemu roku 2024

Hrubá realizovaná poptávka ve třetím čtvrtletí byla o 29 % vyšší než pětiletý průměr a dosáhla 608 900 m². Čistá realizovaná plocha byla o 56 % vyšší než pětiletý průměr a dosáhla 470 400 m². Obě tyto hodnoty byly nejvyšší od druhého čtvrtletí roku 2022.

Celková hrubá realizovaná poptávka za rok 2025 dosáhla za první tři čtvrtletí 1,43 milionu m², což je o 4 % více než pětiletý průměr celkového objemu za třetí čtvrtletí. Objem je také jen o 20 000 m² nižší než hrubý objem pronájmů za celý rok 2024. Čistá poptávka ve výši 829 900 m² je téměř stejná jako pětiletý průměr, jen o 0,3 % nižší, a již jen 50 000 m² ji dělí od překročení čisté poptávky za celý rok 2024.

Nejvyšší dosažitelné nájemné je stabilní už pátý kvartál v řadě

Nejvyšší dosažitelné nájemné na českém průmyslovém trhu zůstalo stabilní na úrovni 7,00–7,50 EUR/měsíc/m². Nájemné za mezaninové kancelářské prostory se pohybuje mezi 9,50 a 12,50 EUR/m²/měsíc. Poplatky za služby se obvykle pohybují kolem 0,75–1,00 EUR/m²/měsíc.

„Nejvyšší dosažitelné nájemné se již pět čtvrtletí drží na stejné úrovni. Stále častěji však pozorujeme silnější vyjednávací pozici nájemců, což se projevuje ve štědřejších pobídkách nabízených pronajímateli ve všech regionech,“ komentuje Miroslav Kotek. V regionech, které v posledních letech zaznamenaly větší rozvoj, jako je například Moravskoslezský kraj, dle něj dochází k pomalé korekci nájemného směrem dolů, a to z důvodu lehkého převisu nabídky .