Zvýšení daně z nemovitostí zlepšuje dostupnost bydlení pro mladé lidi, může zvýšit porodnost, zjišťuje studie americké centrální banky. Na růst nemovitostních daní se musí připravit i Česko

V Kalifornii jsou citelně nižší nemovitostní daně než v Texasu, pročež je ovšem v Texasu bydlení finančně dostupnější, zejména pak pro mladé lidi. Na první poslech neintuitivní závěr dokládá loňská studie mezinárodního týmu ekonomů, publikovaná pod hlavičkou americké centrální banky (viz shrnující článek zde: https://minneapolisfed.org/article/2024/how-higher-property-taxes-increase-home-affordability, zde je pak samotná studie: https://minneapolisfed.org/research/institute-working-papers/property-taxes-and-housing-allocation-under-financial-constraints).

Závěr studie může posloužit také těm, kteří v Česku horují za vyšší nemovitostní daně, nejen v nynějším předvolebním boji. Vyšší nemovitostní daně do Česka dříve či později nakonec dorazí, takže nynější dlouhodobí investoři do realit v ČR by s tím měli počítat a budoucí cenu nemovitostí v té souvislosti náležitě diskontovat, tedy odpovídajícím způsobem snižovat.

Právě snížení ceny nemovitosti vlivem navýšené daně z nemovitostí je autorům zmíněné studie stěžejním argumentem, proč dostupnost bydlení v důsledku vyššího zdanění narůstá. Navýšená nemovitostní daň se podle nich takzvaně kapitalizuje do nižší pořizovací ceny nemovitosti. Nižší pořizovací cena pak znamená, že například mladí lidé „skládají na dřevo“ méně peněz ze svého, snáze dosahují na hypotéku, takže je pro ně vlastní bydlení dostupnější. Náklady plynoucí z vyššího zdanění pak budou splácet i oni celý život, kdy už ovšem budou dostatečně vydělávat, neboť mezitím rozjedou svoji kariéru.

Empirická zjištění dané studie zpochybňují zažitý pohled, že vyšší nemovitostní daně prostě jen navyšují životní náklady. V oblastech s vyšší nemovitostní daní se soustředí více domácností mladých lidí, přičemž zároveň v nich mladí lidé vykazují relativně vyšší míru vlastnického bydlení. V takových oblastech je také méně neobsazených nemovitostí a žije v nich vyšší podíl dětí. Může dojít nejen ke stimulaci porodnosti, ale též k růstu průměrné úrovně pracovního výdělku.

Příkladem je totiž též naprosto odlišná situace v Kalifornii a Texasu. Kalifornie uplatňuje na americké poměry neobvykle nízké nemovitostní daně. Texas je má naproti tomu poměrně vysoké. Přitom nejsilnější migrační tok směrem z Kalifornie přetrvává právě do Texasu, kde je dostupnost bydlení mnohem lepší.

Poměrně nízké počáteční náklady spjaté s pořízením nemovitosti favorizují Texas v očích mladých, přičemž Kalifornie se v rostoucí míře stává státem nemovitostních vlastníků důchodového věku. Nízké zdanění nemovitostí v Kalifornii totiž znamená nejen prohibitivně vysoké vstupní náklady vlastnického bydlení z hlediska četných mladých lidí, ale též nízké „udržovací“ náklady z hlediska starších vlastníků, vlastníků důchodového věku. Kalifornští penzisté tak drží své nemovitosti, „vyprázdněná rodinná hnízda“, která už jejich děti dávno opustily. Nizoučká daň penzisty nemotivuje k prodeji a k eventuálnímu přestěhování se do menšího příbytku. Nabídka nemovitostí k prodeji je tedy nižší, než by byla s vyšší nemovitostní daní, což pochopitelně taktéž přispívá k cenovému růstu nemovitostí, tedy k ještě horší dostupnosti bydlení z hlediska mladých.

Zejména ve věkové skupině od 30 do 50 let žije v Kalifornii znatelně vyšší podíl lidí v nájmu než v Texasu. Míra vlastnictví nemovitosti přitom v Kalifornii citelně narůstá i ve věku od 50 do 80 let, přičemž v Texasu se v této věkové skupině drží na celkově nižší, a navíc již v podstatě nerostoucí úrovni, jak zachycuje graf níže.

Autoři studie spočetli, že pokud by se zvýšila nemovitostní daň v Kalifornii na úroveň zdanění realit v Texasu a navýšená daň by se odpovídajícím způsobem kapitalizovala do cen nemovitostí, naroste obecně (tedy ne nutně jen mezi mladými) míra vlastnictví nemovitostí v Kalifornii o 4,6 procenta, mezi mladými pak o 7,4 procenta. Celkové bohatství Kaliforňanů tak narůstá, právě kvůli obecně vyšší míře vlastnického bydlení, napříč generacemi. Výsledkem by byla také vyšší imigrace do Kalifornie, tedy státu s poměrně vysokými mzdami, což by zvýšilo celkovou výdělkovou úroveň v tomto státě a mělo potenciál zvýšit celkový HDP na obyvatele.

Je zřejmé, že argumenty, s nimiž studie přichází, budeme stále častěji slýchat také v Česku. Pro politiky nakonec bude jednodušší zvýšit nemovitostní daň než uvolňovat podmínky výstavby a deregulovat. Proto právě se Češi musí připravit na růst nemovitostních daní, potenciálně i razantní. Také v Česku jsou nemovitostní daně z mezinárodního hlediska nizoučké. Pokud lze fundovaně argumentovat, že jejich růst zvyšuje dostupnost bydlení z hlediska mladých a podporuje porodnost, ba dokonce potenciálně HDP na obyvatele, budou mít politici v rukou argument vskutku mocný.

Protiargument, že jde o další nárůst přerozdělování a svým způsobem o omezení svobody nakládání s vlastním majetkem, bude znít tím slaběji, čím více se do budoucna – což už je prakticky ložené – v Česku rozevřou nůžky bohatství mezi třídou vlastníků nemovitostí a třídou nájemníků, tvořenou zhusta právě mladými lidmi.

Lukáš Kovanda, Ph.D.
Hlavní ekonom, Trinity Bank

Podívejte se také:
Zvýší zdanění prázdných bytů finanční dostupnost nájemního bydlení?
Drahé české byty - patnáct plus jeden důvod drahoty českých nemovitostí
Neobydlené byty - Počet neobydlených bytů v Česku vzrostl na více než dvojnásobek 
Odhad počtu dlouhodobě neobydlených bytů založený na důvodech ze sčítání 2011