Co nám radí OECD v oblasti bydlení? Digitalizace, zjednodušení plánování pro malé obce, ceny pro vyvlastnění pozemků atp

OECD vydala sadu doporučení, jak by Česko mělo řešit potíže v oblasti cen nemovitostí a nájemného. Některá doporučení příliš objevná nejsou (příklad: Česko by mělo zrychlit digitalizaci stavebního řízení).

Jiná v sobě jistý přínos mají. Autoři například navrhují zjednodušit menším obcím jejich povinnosti v oblasti územního plánování nebo umožnit přenesení těchto povinností na spolky obcí nebo na obce s rozšířenou působností. Takový přenos by vlastně byl příkladem procesu sdílení/slučování obecních činností (viz například návrhy slučovat vedení škol nacházejících se ve více vesnicích). Česko se tímto procesem snaží – nebo by se mělo snažit – nepřímo tlumit důsledky faktu, že (a) tady existuje spousta příliš malých obcí (které mají nedostatek know-how a kapacit a jejichž provoz stojí spoustu peněz) a (b) jejich přímé slučování do větších celků zdá být politicky nemožné.

Stejným směrem jde návrh „mobilizovat regiony, obce a společenství obcí, aby menším obcím poskytovaly technickou pomoc související s územním plánováním a bydlením“.

Sympaticky zní i návrh „přijmout zákony, které by umožnily vykoupit nebo vyvlastnit pozemky za cenu platnou před oznámením veřejné investice“. Díky tomu by z růstu hodnoty pozemků souvisejícím s veřejnými investicemi benefitovaly samy obce, které tyto investice provádějí, nikoliv lidé, kteří náhodou bydlí nedaleko; smutnými oběťmi by byli jen ti, kteří by nebyli odměněni za svou investici do daných pozemků v prozíravé předtuše (nezaložené na nějaké insider informaci od člena zastupitelstva nebo rady), že k investici dojde.



Zajímavý je i návrh „zanést do státní legislativy pravomoc obcí požadovat po investorech výstavbu cenově dostupného bydlení výměnou za povolení nové výstavby“. Takový požadavek obce (pokud by nebyl doprovázen obecní dotací na ono dostupné bydlení) by znamenal, že kupci dražších bytů v daném developerském projektu zadotují kupce dostupného bydlení v rámci téhož projektu. Šlo by tedy v podstatě o zavedení dodatečné stínové daně z nemovitosti na dražší byty.

Asi nejzajímavější jsou pasáže, kde se zpráva věnuje samotné skutečné dani z nemovitostí: „Na rozdíl od téměř všech ostatních zemí OECD vypočítává Česko výši daně z nemovitých věcí na základě velikosti a umístění pozemků či budov (daň z nemovitých věcí vypočítaná podle výměry). Tento přístup nezohledňuje tržní hodnotu nemovitých věcí a zvyšuje regresivitu daňového systému. (…) Zvýšení daní z nemovitých věcí by mohlo obcím zajistit větší finanční zdroje na výstavbu cenově dostupného bydlení. Toto zvýšení by mělo být plánované, postupné a mělo by zahrnovat opatření pro domácnosti s nízkými příjmy, aby bylo obecně přijatelné.“

Následuje extrémně zajímavý graf jasně dokládající, že český režim daně z nemovitostí je zřetelně regresivní (asociální). Tím spíš je zajímavé, že v politické debatě se téma reformy této daně objevuje jen málo.



I další věty jsou trefou do černého: „České úřady by mohly zvážit cílenou daň z neobydlených bytů v oblastech s vysokou poptávkou po bydlení, aby motivovaly majitele nemovitostí k jejich vrácení na trh, případně k podpoře jejich renovace. (…) Osvobození od daně z kapitálových zisků a možnost odečíst si úroky z hypotéky z daní (pokud imputované nájemné není zdaněno) přispívají ke snížení cenové dostupnosti bydlení tím, že tlačí ceny nahoru v situaci, kdy je nabídka na trhu omezená. Česko by mohlo zvážit zavedení stropu pro osvobození od daně z kapitálových zisků pro rezidenční nemovitosti sloužící k vlastnímu bydlení jejich vlastníků, úpravu zdanitelných zisků o inflaci a odstranění osvobození od daně z kapitálového zisku u sekundárních bytů. Pokračující postupné rušení daňových úlev u úroků z hypoték u vlastnicky obývaných nemovitostí by mohlo dále omezit poptávku a zabránit deformaci trhu ve prospěch finanční dostupnosti vlastnického bydlení.“

Michal Skořepa