Jak se v nájemním vztahu vyhnout pastem ve vyúčtování služeb - chyby, kličky a obcházení zákona

Podvody a omyly při vyúčtování nájemního bydlení nejsou na českém trhu výjimkou. Nesprávně účtované položky, neplatná smluvní ujednání nebo manipulace s paušálními platbami jsou realitou, se kterou se nájemci i pronajímatelé potýkají. Ředitel společnosti KOVA Reality Ondřej Velemínský upozorňuje na nejčastější rizika a radí, jak se jim vyhnout.

Na první pohled se může zdát, že vyúčtování služeb je technická záležitost, kterou řeší účetní. Ve skutečnosti se však právě v těchto dokumentech skrývá mnoho sporů a chyb, které mohou vést až k soudnímu řízení.

„Typická chyba? Pronajímatel jednoduše převezme přehled nákladů od SVJ a přefakturuje nájemci vše – včetně položek, které nemá právo účtovat. Například správu jednotky, fond oprav nebo pojištění bytu,“ popisuje realitní makléř a právní poradce Ondřej Velemínský.

Riziko paušálu i chybných smluv

Podle Velemínského je jednou z častých fint paušální účtování služeb. „U nájmů do 24 měsíců je to legální. Pokud ale nájemce v bytě zůstane déle, zákon vyžaduje vyúčtování reálných nákladů – minimálně u tepla a teplé vody,“ vysvětluje. Mnoho pronajímatelů však tento fakt přehlíží, a nájemce tak platí fixní částky, aniž by věděl, za co přesně.

Nejasnosti ale nevznikají jen při samotném vyúčtování. Problémem jsou často i samotné nájemní smlouvy. „Viděl jsem smlouvy, kde je konec nájmu určen na 15. den v měsíci – což zákon neumožňuje. Jindy chybí výčet poskytovaných služeb nebo se požaduje kauce, která není úročena, ač to zákon vyžaduje,“ říká Velemínský.

Za zvlášť rizikovou označuje praxi uzavírání tzv. ubytovacích smluv. Ty zbavují nájemce celé řady práv – například možnosti mít v bytě trvalý pobyt, přivádět si návštěvy nebo požadovat vyúčtování služeb. Podle Velemínského je tento přístup častý zejména u krátkodobých pronájmů provozovaných podnikateli.

Vyúčtování „z hlavy“ i manipulace s periodou

Dalším častým problémem je nesoulad v účetních obdobích. Zatímco vyúčtování služeb podle zákona probíhá za kalendářní rok, dodavatelé energií často účtují od června do června. „Pokud pronajímatel neprovede korekci nebo nesepíše samostatné vyúčtování energií, vzniká nesrovnalost. Nájemce pak platí za období, které se s jeho nájmem neshoduje,“ upozorňuje Velemínský.

Nezřídka dochází i ke zpětnému účtování nákladů „dopředu“. „Pronajímatelé někdy účtují služby za období, které ještě neskončilo – aniž by znali skutečné náklady,“ dodává.

Pokuty, které nájemci neznají

Zákon stanovuje povinnost předložit nájemci řádné vyúčtování do čtyř měsíců od konce zúčtovacího období. Pokud je dokument neúplný nebo nesprávný, pohlíží se na něj jako na neexistující. A právě zde má nájemce silnou právní pozici. „V takovém případě má nárok na pokutu 30 korun denně za každý den prodlení. Přesto tuto možnost většina nájemců nevyužívá – protože ji jednoduše nezná,“ vysvětluje Velemínský.

Nepochopení zákona, nebo jeho ignorace?

Vyúčtování nákladů na služby upravuje zákon č. 67/2013 Sb. a doprovodná vyhláška č. 269/2015 Sb. Podle Velemínského ale řada realitních makléřů ani pronajímatelů s těmito normami nepracuje. „Nečtou je, neznají je – a přitom se na jejich základě rozhoduje o tisícikorunách. Nájemci pak přicházejí o peníze, které by mohli zpět získat,“ říká.

Doporučení: nepodepisovat bez právníka

Řešením není jen lepší informovanost, ale i prevence. Velemínský doporučuje všem nájemcům i pronajímatelům nechat si smlouvu před podpisem zkontrolovat právníkem. A pokud přijde sporné vyúčtování? „Reklamovat. Vždy písemně, do 30 dnů od doručení. V ideálním případě s odbornou pomocí.“

Kromě osvěty ze strany neziskových organizací a měst podle něj může do budoucna sehrát klíčovou roli i technologie – například chytré kalkulačky vyúčtování nebo aplikace postavené na umělé inteligenci. „Nástroje existují. Jen je potřeba, aby se o nich vědělo – a lidé je používali,“ uzavírá Velemínský.