Hypotéka bez zástavy: Jak na financování bydlení bez ručení nemovitostí

Většina zájemců o vlastní bydlení si nejprve vybere nemovitost a teprve poté začíná řešit její financování. Někteří ale postupují opačně. Nejprve si zajistí hypotéku a nemovitost přichází na řadu až později. Banky dnes umožňují sjednat hypotéku i bez nemovitosti určené k zajištění. Tuto možnost využívají například lidé, kteří si chtějí zajistit výhodnou úrokovou sazbu. Často ji volí také ti, kteří nechtějí propásnout zajímavou příležitost ke koupi. Využívá se i v případech, kdy nemovitost zatím není připravena k převodu kvůli dědickému řízení, exekuci nebo věcnému břemeni. Kupující ale počítají s tím, že v blízké době bude možné ji bez komplikací poskytnout bance jako zástavu.

Financování bydlení bez ručení nemovitosti

U hypoték je vždy nutné ručení nemovitostí. „Jde o účelový úvěr, který je zajištěn právě zástavou nemovitosti. Hypotéku bez zajištění tedy nelze získat. Pokud však nemůžete nabídnout nemovitost jako zástavu, například při koupi družstevního bytu, může být řešením úvěr ze stavebního spoření. Bez zajištění lze získat až několik milionů korun,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Úvěr od stavební spořitelny může být zajímavým řešením i pro ty, kteří potřebují výhodně získat nižší částku. Například pokud koupili dům z vlastních prostředků a nezajištěný úvěr chtějí využít na jeho rekonstrukci. U vyšších částek však stavební spořitelny obvykle vyžadují zajištění nemovitostí, stejně jako u běžné hypotéky.

Co je hypotéka bez zajištění

Hypotéka bez nemovitosti, hypotéka dopředu, hypotéka naruby, předschválená hypotéka, hypotéka bez zástavy, předhypoteční úvěr nebo hypotéka bez zajištění. Všechny tyto výrazy označují úvěr sjednaný v době, kdy klient ještě nemá vybranou konkrétní nemovitost. Znamená to, že při podpisu úvěrové smlouvy zatím neuvádí, jakou nemovitostí bude ručit. Zástava se řeší až později, po výběru nemovitosti.

Výše hypotéky bez nemovitosti

Banky musí při poskytování hypoték dodržet limit LTV. Podle aktuálních pravidel České národní banky (ČNB) nesmí tento poměr překročit 80 % pro běžné žadatele. Pro osoby mladší 36 let, které si pořizují vlastní bydlení, je stanoven vyšší limit LTV až 90 %. Banky mohou poskytnout úvěry nad tyto limity pouze ve výjimečných případech, přičemž celkový objem těchto výjimek nesmí přesáhnout 5 % z celkového objemu nově poskytnutých hypoték v předchozím čtvrtletí.

Jak získat hypotéku bez zástavy

Stanovení potřebné výše hypotéky: Nejdříve si promyslete, jaké bydlení hledáte a kolik peněz budete potřebovat. Počítejte i s finanční rezervou.
Výběr banky a první konzultace: Je třeba zjistit, které banky nabízí předhypoteční úvěr (hypotéku bez zajištění). S výběrem vhodného financování vám pomůže nezávislý hypoteční specialista . Seznámí vás s celým procesem vyřízení hypotéky bez nemovitosti, potřebnými doklady i tím, na co si dát pozor.
Vyřízení hypotéky bez nemovitosti: Postup sjednání hypotéky bez nemovitosti je podobný jako u běžné hypotéky. Banka posoudí vaše příjmy a závazky a ověří, zda na požadovanou částku dosáhnete. Podepíšete hypoteční smlouvu, ale nemovitost, která bude sloužit jako zajištění, zatím nemusíte mít vybranou. Tu bance doložíte později, až si ji najdete.
Hledání nemovitosti: Po podpisu smlouvy máte určitou dobu na výběr vhodné nemovitosti. Během této doby můžete hledat svůj budoucí domov. Některé banky navíc nabízejí pomoc nebo seznam spolupracujících developerů.
Výběr nemovitosti a čerpání úvěru: Jakmile najdete nemovitost, banka ji nechá ocenit. Poté společně podepíšete dodatek ke smlouvě, kde bude nemovitost uvedena jako zajištění úvěru. Následně banka uvolní prostředky, které můžete použít na její koupi.

Kolik času máte na hledání nemovitosti?

Na nalezení konkrétní nemovitosti máte omezený čas. Miroslav Majer k tomu dodává: „Délka této lhůty závisí na bance. Obvykle se pohybuje mezi jedním až třemi roky. Některé banky nabízejí i kratší lhůty, například tři, šest nebo dvanáct měsíců s možností prodloužení.“

Během této doby zůstává úroková sazba fixovaná. Pokud však nemovitost včas nedoložíte a úvěr nevyčerpáte, může vám banka účtovat sankční poplatek. Ten se pohybuje od několika tisíc korun až po několik procent z nevyužité částky. Podmínky se liší podle konkrétní banky, proto je důležité je pečlivě prostudovat.

Co je možné financovat?

V podstatě jde o klasický hypoteční úvěr, jen s tím rozdílem, že zástava nemovitosti se řeší až dodatečně. Jakmile nemovitost najdete, banka posoudí, jestli odpovídá jejím podmínkám. Pokud ano, podepíše se zástavní smlouva a po jejím zapsání do katastru banka uvolní peníze.

„Hypotéku je možné využít na financování koupě bytu, rodinného domu nebo stavebního pozemku. Lze ji také použít na výstavbu nového domu, případně na rekonstrukci, modernizaci či dostavbu již existující nemovitosti. Úvěr může sloužit i k vypořádání spoluvlastnických podílů, například při rozvodu nebo dědickém řízení. V neposlední řadě je možné prostředky z hypotéky využít k refinancování staršího úvěru na bydlení,“ uvádí Marek Pavlík, CEO portálu HypotecniKalkulacka.cz.

Výhody hypotéky bez nemovitosti

Hypotéka bez vybrané nemovitosti umožňuje sjednat financování ještě před samotným nákupem. Tato možnost přináší řadu výhod. Jednou z hlavních předností je rychlost. Díky předem schválené hypotéce můžete rychle reagovat na výhodnou nabídku na trhu a předběhnout ostatní zájemce o nemovitost.

„Kupující s ověřeným financováním mají navíc silnější vyjednávací pozici. Prodávající totiž často upřednostňují zájemce, kteří mají hypotéku již zajištěnou. To může vést k výhodnějším podmínkám nebo nižší kupní ceně. Výhodou je také časová flexibilita. Hypotéka bez nemovitosti obvykle platí několik let, takže si můžete vybrat vhodnou nemovitost bez zbytečného stresu. Další benefit představuje fixace úrokové sazby už při schválení úvěru. To vás ochrání před budoucím růstem sazeb a zajistí stabilní výši splátek,“ říká Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.

Rizika hypotéky bez nemovitosti

Předschválená hypotéka má časově omezenou platnost. Během stanovené doby je nutné najít nemovitost a poskytnout ji bance jako zástavu. Pokud se tak nestane, hrozí riziko, že banka uplatní smluvní sankce.

Další nevýhodou je, že výši schváleného úvěru obvykle nelze dodatečně navýšit. To omezuje flexibilitu financování, zejména pokud se nakonec rozhodnete pro dražší nemovitost, než s jakou jste původně počítali. Značným úskalím je také možnost, že banka nemusí vaši vybranou nemovitost nebo pozemek akceptovat jako zástavu.

Poplatky u hypotéky bez zástavy

Banka si může účtovat například poplatek za sjednání hypotečního úvěru, který se obvykle pohybuje v řádu několika tisíc korun. Dále jsou běžné poplatky za vedení úvěrového účtu, které mohou být účtovány měsíčně nebo ročně. Některé banky také účtují poplatek za poskytnutí odhadu nemovitosti . „Dalšími možnými poplatky jsou poplatky za předčasné splacení úvěru , změnu podmínek smlouvy nebo za vystavení potvrzení o splacení úvěru. Výše a typy poplatků se u jednotlivých bank liší, proto je důležité pečlivě porovnat sazebníky a zvážit všechny náklady spojené s hypotékou,“ říká Miroslav Pavlík z portálu HypotecniKalkulacka.cz.

Hypotéka a daně

Splátky hypotéky začnete platit až po ukončení čerpání úvěru. Od tohoto okamžiku každá splátka obsahuje část úroků a jistiny. Pokud hypotékou financujete vlastní bydlení, například koupi bytu, domu nebo výstavbu, můžete si každý rok odečíst zaplacené úroky od základu daně a tím snížit daňovou povinnost. U nových hypoték je limit 150 000 Kč ročně. Pokud jste nemovitost pořídili do konce roku 2020, můžete si stále odečíst až 300 000 Kč ročně.