Nájem, nebo hypotéka? Náklady na hypotéku nadále rostou, ve 4. čtvrtletí 2024 byly o 9 245 korun vyšší než nájemné

Od jara 2022 se v Česku z čistě ekonomického hlediska více vyplatí nájem než vlastnické bydlení – a rozdíl je výrazný. Podle dat Asociace nájemního bydlení činil ve čtvrtém čtvrtletí 2024 rozdíl mezi průměrnou měsíční splátkou hypotéky a tržním nájmem 9 245 korun – ve prospěch nájemníků (viz graf níže).

V květnu 2025 se sice průměrná úroková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu poprvé po třech letech dostala pod psychologickou hranici pěti procent, konkrétně na 4,96 %. Stále však zůstává nad předpandemickými úrovněmi. Náklady na vlastnické bydlení tedy neklesly dramaticky – pouze mírně zmírnily předchozí cenový šok.

To ale neznamená, že zájem o bydlení jako takové opadl. Jen změnil podobu. Poptávka se přesunula na nájemní trh, jehož kapacita je omezená. Výsledkem je další růst nájemného. Podle poradenské skupiny Deloitte stouply ceny pronájmů v prvním čtvrtletí 2025 mezikvartálně o 2,3 %, a průměrné nájemné tak dosáhlo 316 korun za metr čtvereční.

Za tímto vývojem stojí i chronicky pomalá bytová výstavba. Český trh trpí strukturálním nedostatkem nové nabídky, která nereaguje ani na cenové signály, ani na sílící poptávku. Podle České národní banky jsou rezidenční nemovitosti v Česku nadhodnocené zhruba o 60 %. Přesto ČNB počítá s dalším růstem cen. Jinými slovy: trh, který je již nyní nadhodnocený, dále zdražuje.

Bydlení tak přestává být čistě individuální volbou. Vysoké náklady tlačí domácnosti k vyšším mzdovým požadavkům, firmy pak promítají rostoucí náklady do cen svých produktů a služeb. Výsledkem je inflační spirála. Dostáváme se do paradoxní situace: drahé bydlení živí inflaci, která zpětně dál zhoršuje dostupnost bydlení.

Česko má zároveň jeden z nejvyšších podílů vlastnického bydlení v EU – podle Eurostatu zhruba 76 %. Tento fakt sice přispívá k finanční stabilitě domácností, zároveň však omezuje pracovní mobilitu a zvyšuje strnulost trhu. Mladé rodiny či jednotlivci dnes na vlastní bydlení většinou nedosáhnou. Pokud úrokové sazby výrazněji klesnou, lze očekávat prudké oživení poptávky po vlastním bydlení. Nabídková strana na takový vývoj není připravená: výstavba stagnuje, byty chybí a povolovací procesy jsou zdlouhavé.

Nájem tak nelze dlouhodobě považovat za levnou alternativu. Naopak – vzhledem k omezené nabídce a slabé reakci trhu lze očekávat, že nájmy porostou i v případě, že úrokové sazby budou dál klesat.

Český rezidenční trh je pod tlakem celé řady faktorů: přepálených cen, vysokých sazeb, slabé výstavby, inflačních očekávání i kulturní preference vlastnictví. Výsledkem je nerovnováha. Trh s bydlením připomíná tlakový hrnec – a ventil zatím chybí.

Ať už bydlíte v nájmu, nebo splácíte hypotéku, pravděpodobně platíte víc, než by odpovídalo zdravě fungující ekonomice.