Hypoteční úvěry květen 2025 - analýza hypotečního trhu a komentář k trhu s hypotečními úvěry

KOMENTÁŘ K AKTUÁLNÍMU DĚNÍ NA TRHU

Hypotéky v dubnu (opět) se skvělým výsledkem

Objem hypotečních úvěrů poskytnutých bankami v měsíci dubnu byl druhý měsíc v řadě přes 30 mld. Kč. Tento objem patří k historicky nejvyšším. Předčí ho pouze čísla extrémního roku 2021, kdy se trh běžně dostával na 40 mld. a dokonce i výrazně přes. Tato epizoda byla skutečně mimořádná a pro srovnání ani nedává příliš smysl se jí zabývat. Ale v historických datech prostě je a v podobných srovnáních nás bude provázet na věky.

Vysoký objem má dva důvody: Především pozorujeme stále trvající oživení zájmu o nákup rezidenčních nemovitostí, ať už pro vlastní bydlení nebo jako investici. Tento trend už trvá asi rok a aktuálně se zdá, že není důvod k jeho poklesu.

Druhým významným důvodem je růst průměrné výše poskytnuté hypotéky. Dnes průměrná hypotéka přesahuje 4 mil. Kč, což je výsledek více než padesátiprocentního růstu za posledních 5 let. Kdo rád aspoň trochu matematiku, tomu je jasné, že výrazný růst objemu spojený s výrazným růstem průměrné výše hypotéky znamená, že počet sjednaných hypoték přece jen nebude tak rekordní, jako jejich objem.

V tom je pochopitelně velký kus pravdy. Hypoteční trh, pokud jen budeme posuzovat optikou počtu sjednaných úvěrů, není tak výrazně rekordní, jako ukazují objemy. Ale myslím, že s klidným svědomím mohu i počty sjednaných hypoték označit za nadprůměrné a rozhodně na úrovni těch nejlepších historických období. Opět připomínám, že rok 2021 byl extrém a nechávám ho stranou.

Sazby jsou na dlouhodobé dovolené

Sazbám skončilo období zimního spánku a plynule přešly do období prázdninových dovolených. Již řadu měsíců sazby zůstávají prakticky stejné. Změny jsou sice ve znamení poklesu, ale jsou velmi malé. Za rok průměrné sazby poklesly o cca 0,5 procentního bodu. To je kolem 4 setin procentního bodu měsíčně.

Česká národní banka sice několikrát úrokové sazby snižovala, ale to jsou sazby krátkodobé a na podmínky hypoték mají omezený dopad. Potřebujeme sledovat sazby dlouhodobé - typicky cenu tzv. úrokových swapů. Leč tam takový vývoj nebyl a slovo "stagnace" je zcela na místě.

Jak jsem uvedl výše, zájem o hypotéky je nadprůměrně vysoký a to nedává bankám žádný důvod snižovat marže. Klientů mají dostatek při stávajících podmínkách a ke změně tedy nevidí důvod. A uvažujme logicky. Banky jsou subjekty založené za účelem dosažení zisku. Chovají se tržně a tak je to správně. Nemá smysl hledat v tom cokoliv jiného.

Platební morálka hypotečních klientů

Dubnové údaje o tzv. nevýkonných úvěrech, tedy úvěrech ohrožených nesplácením, přinesly pozitivní čísla. Meziměsíčně došlo k mírnému poklesu a platební morálka hypotečních klientů zůstává na excelentních číslech na úrovni historických minim.

To jsou skvělé zprávy a přiznám se, že každý měsíc se těším a s napětím očekávám nová data. Je velice příjemné psát o tom, že se hodně poskytují hypotéky. Sazby od svých maxim sice pomalu, ale už přece jen postupně poklesly na stav, který sice nebudí žádné nadšení, ale je to celkem standard a není moc důvodů si na ně stěžovat.

Takže objemy skvělé, se sazbami se dá dobře žít, ale to opravdu důležité je, aby lidé byli schopni plnit své závazky. Všechny podmínky bank, celá úvěrové politika a konec konců i cena hypoték se v důsledku odvíjí od platební morálky. Nic nemůže trvat na věky, ale je skvělé, že v oblasti nevýkonných úvěrů je situace takto uspokojivá.

Zasedání České národní banky

Bankovní rada České národní banky rozhodla na svém květnovém zasedání o snížení klíčových úrokových sazeb. Hlavní z nich – tzv. čtrnáctidenní repo sazba – tak poklesla na hodnotu 3,5 %. Z vyjádření členů bankovní rady ČNB se zdá pravděpodobné, že letos už moc snížení nelze očekávat. Snad ještě jednou o čtvrt procentního bodu, ale víc zřejmě nelze čekat.

Každopádně příští měnově politické zasedání bankovní rady České národní banky se koná ve středu 26. června a v tento den po půl třetí odpoledne budeme v tomto ohledu zase o něco moudřejší.

Objemy hypoték za duben 2025 (data: ČNB)