Snížení úrokových sazeb stimuluje trh komerčních realit ve střední a východní Evropě

Klesající úrokové sazby a uvolnění měnové politiky v eurozóně a zemích střední a východní Evropy zvyšují důvěru investorů v trh komerčních realit v regionu. Situace v jednotlivých zemích se ovšem liší. Například Česká národní banka nedávno cyklus snižování sazeb pozastavila kvůli revizi svých prognóz inflace pro letošní rok směrem nahoru.

„Evropská centrální banka (ECB) v dubnu již posedmé za sebou snížila úrokové sazby a centrální banky v zemích střední a východní Evropy ji v té či oné míře následují, i když různým tempem. Do fáze uvolňování měnové politiky tak vstupuje více zemí regionu. Očekáváme další snížení sazeb ECB i v červnu a září, což by vedlo ke snížení depozitní úrokové sazby na 1,75 %,“ komentuje Grzegorz Sielewicz, hlavní ekonom společnosti Colliers pro region CEE a autor publikace „Beyond Real Estate | Economy“ popisující aktuální situaci na trhu komerčních realit.

Česká republika – nižší sazby při vnějších rizicích

Česká národní banka zahájila měnové uvolňování koncem roku 2023, kdy snížila své sazby o 325 bazických bodů. Česká ekonomika vykazuje známky oživení. Podle projekcí by měl HDP vzrůst letos o 2,2 %, především díky domácí poptávce a rostoucím reálným mzdám. Tempo růstu by však mohly omezit vnější faktory a strukturální problémy. ČNB nedávno cyklus snižování sazeb pozastavila kvůli revizi svých prognóz inflace pro letošní rok směrem nahoru. Inflace v Česku v průběhu roku 2024 výrazně klesala, ale nyní se předpokládá, že v roce 2025 dosáhne v průměru 2,4 %, což je mírně nad 2% cílem centrální banky. Odráží to pokračující mzdové tlaky v sektoru služeb a vnější rizika plynoucí z fiskálních stimulačních opatření Německa, která by se mohla přenést do českého vývozu a zkomplikovat dezinflační úsilí. ČNB může v letošním roce pokračovat v opatrném snižování sazeb, aby zabránila inflačním tlakům nebo oslabení české koruny.

„Vzhledem ke klíčové roli externího financování v kapitálové struktuře realitních transakcí je pokračující pokles úrokových sazeb ECB a ČNB pozitivním jevem. Očekává se, že tento trend podpoří transakční aktivitu na trhu komerčních i rezidenčních nemovitostí,“ říká k českému trhu Omar Sattar, ředitel oddělení investic ve společnosti Colliers.

Polsko – holubičí obrat naznačuje nadcházející snížení sazeb

Polsko může zahájit cyklus snižování sazeb již v květnu 2025. Poté, co Polská národní banka více než rok udržovala referenční sazbu na úrovni 5,75 %, signalizuje nyní svou připravenost uvolnit měnovou politiku, k čemuž přispívá klesající inflace a nižší prognózy týkající se cen energií. Přestože inflace stále překračuje cíl centrální banky, očekává se, že se do konce roku vrátí k cílové hodnotě. Pomalejší růst mezd a silnější zlotý mohou uvolnění dále podpořit. Prognózy naznačují, že úroková sazba by mohla do konce roku 2026 klesnout až na 3,5 %, alespoň pokud zůstanou omezena inflační rizika.

Maďarsko – vysoké sazby navzdory ekonomickému protivětru

Maďarsko nadále udržuje jednu z nejvyšších úrokových sazeb v regionu (6,50 %), a to kvůli přetrvávající inflaci a politické nejistotě. Přestože se země dostává z ekonomické recese, vyhlídky realitního trhu zůstávají omezené, zejména vzhledem k přetrvávajícím obtížím v přístupu k fondům EU a strukturálním problémům v automobilovém průmyslu.

Rumunsko – měnovou politiku formuje politická nejistota

Rumunská centrální banka udržuje vysoké úrokové sazby navzdory klesající inflaci, a to především kvůli politické nejistotě před květnovými prezidentskými volbami. Inflační tlaky přetrvávají zejména v sektoru služeb v důsledku rostoucích mezd ve veřejném sektoru. Společnost Colliers předpokládá mírné snížení sazeb do konce roku – tedy za předpokladu, že se politická a fiskální situace v zemi stabilizuje.

Bulharsko – postupné snižování sazeb při rostoucích veřejných výdajích

Bulharsko provádí opatrnou měnovou politiku a postupně snižuje úrokové sazby v rámci úsilí o splnění kritérií pro vstup do eurozóny. Inflace zůstává zvýšená a rostoucí veřejné výdaje oslabují účinnost opatření centrální banky. Navzdory těmto problémům zůstává přijetí eura strategickým cílem, i když vyvolává politické diskuse. Pokud inflace do konce roku klesne na 2 %, Bulharsko by se mohlo stát regionální výjimkou a splnit kritéria vstupu do eurozóny.

Slovensko – mezi investiční příležitostí a obchodním rizikem

Slovensko jako člen eurozóny bude mít přímý prospěch ze snížení sazeb ECB, což zde může podpořit investice. Nicméně velká závislost slovenské ekonomiky na vývozu činí zemi zranitelnou vůči mezinárodnímu obchodnímu napětí, zejména americkým clům. Zasaženo by mohlo být zejména odvětví výroby strojů a elektrických zařízení, které je pro slovenský vývoz klíčové. Kromě toho inflace v březnu 2025 vzrostla na 4 %, což je nejvyšší úroveň od začátku loňského roku.

„V zemích, kde se snižují úrokové sazby, budou nižší náklady na financování stimulovat investice a zlepšovat podmínky pro sektor komerčních realit. To představuje reálnou příležitost k oživení – zejména v segmentech logistiky a průmyslu, kde nižší náklady na financování a zvýšená poptávka po skladových prostorech, vyvolaná nearshoringem, mohou výrazně urychlit novou výstavbu,“ dodává Grzegorz Sielewicz.

Odborníci ze společnosti Colliers rovněž zdůrazňují rostoucí potenciál trhu s kancelářskými prostory, zejména v hlavních městech, jako je Varšava a Praha, kde roste poptávka po moderních, energeticky úsporných budovách. Modernizace starších budov nabírá na obrátkách a tlak nájemců na udržitelná řešení je stále silnější.

Kvůli nedostatku bytů na významu nabývají také segmenty studentského bydlení a institucionálního nájemního bydlení. Mezitím rostoucí mzdy podporují oživení v maloobchodě i pohostinství.