Česko, Plzeň nebo Dubaj? Kam dnes dává smysl investovat do nemovitostí

Necelých 71 tisíc fyzických osob v Česku pronajímá přibližně 225 tisíc investičních bytů. Podle analýzy společnosti Dataligence to představuje zhruba deset procent ze všech 2,4 milionu bytů v bytových domech. Investiční bydlení tak hraje v české ekonomice nezanedbatelnou roli – a přesto část investorů dnes obrací svou pozornost k zahraničí.

V posledních měsících plní sociální sítě i realitní podcasty příběhy o tom, jak si Češi kupují apartmány ve Španělsku, investují do nemovitostí v Dubaji nebo zkoumají trh v Thajsku. Exotické lokality lákají nejen krásným počasím, ale často i příslibem vyššího výnosu.

Zatímco se pohledy některých investorů obracejí směrem k moři, i český trh stále nabízí příležitosti, které mohou dávat velmi dobrý smysl – zvlášť když víte, kde se dívat. „Ne ale plošně a rozhodně ne za každou cenu,“ doplňuje Alan Pock, CEO a spoluzakladatel crowdfundingové platformy Inwestown.

Investiční byt v Česku? Ano – ale ne slepě

Nemovitosti zůstávají atraktivní formou uložení kapitálu, zejména pro ty, kteří hledají stabilní výnos, ochranu před inflací či možnost pasivního příjmu. „Dnes více než kdy jindy platí, že rozhoduje lokalita, typ nemovitosti a správné načasování,“ říká Alan Pock. „Zatímco Praha je stále nejsledovanější trh, z investičního hlediska se často vyplatí dívat jinam. Do krajských měst, kde jsou ceny dostupnější a poptávka po nájmu stabilní.“

Za perspektivní považuje například Plzeň, Brno, Hradec Králové nebo České Budějovice. Města s vysokým podílem studentů, zaměstnanců i mladých rodin. Podobně zajímavé jsou i rozvojové části hlavního města a jeho okolí, například Letňany, Uhříněves nebo Hostivař, kde vznikají nové developerské projekty a atraktivitu zvyšuje dobrá dopravní dostupnost.

Kdy se investice do bytu vyplatí a kdy raději počkat

Pořízení investičního bytu může být výhodné tehdy, když kupní cena odpovídá potenciálu výnosu a nemovitost se nachází v lokalitě, kde ji lze snadno a spolehlivě pronajmout. Smysl dává i v případě, že investor plánuje držet nemovitost alespoň střednědobě a počítá s tím, že se o ni bude aktivně starat.

Naopak opatrnost je na místě, pokud je trh na vrcholu a kupující spoléhá spíš na „pocit“, než na konkrétní čísla. „Výnosy z nájmu, které sotva pokryjí náklady, se v dnešní době nevyplatí. Zvlášť pokud očekáváte rychlé zhodnocení. Realitní trh už totiž nefunguje jako v letech 2016 až 2019,” upozorňuje odborník.

Nemovitosti nikdy nebyly zcela bezstarostnou investicí. Vyžadují čas, znalosti i péči – a ne každý má chuť nebo prostor se o vlastní byt aktivně starat. „Právě proto roste zájem o skupinové investování do realit, třeba prostřednictvím úvěrů zajištěných nemovitostmi, které zpřístupňuje tento segment i lidem, kteří by si jinak vlastní byt dovolit nemohli. Umožňuje jim participovat na výnosech a zároveň rozložit riziko napříč různými projekty,“ vysvětluje Pock.

Pořád přemýšlíte nad bytem u moře? Zvažte nejen výnos, ale i vzdálenost

Zahraniční nemovitosti mohou působit jako lákavá investiční příležitost – slunce, moře, potenciál turistických pronájmů. Ale každá mince má dvě strany. Dálka a jazyková bariéra komplikují správu bytu na dálku, stejně jako právní a daňové odlišnosti v dané zemi. Pokud nemáte zkušenosti nebo spolehlivého partnera na místě, může se investice, která na papíře vypadá výhodně, rychle proměnit ve zdroj stresu.

Investice do bytu v zahraničí navíc často vyžaduje vyšší počáteční kapitál a je hůře financovatelná hypotečně z Česka. Při krátkodobých pronájmech hraje roli i sezónnost. Zatímco v letních měsících může být poptávka obrovská, po zbytek roku je byt často prázdný.

„Zkušenější investoři vědí, že výnos není všechno. Důležitý je i čas, který správě věnujete, a vaše schopnost řešit situace na místě. Pokud to není vaše hlavní činnost, může být praktičtější a výhodnější investovat doma – nebo prostřednictvím platformy, která vám to zprostředkuje,“ doplňuje Alan Pock z Investownu.

Zajímavost na závěr: Investiční byty už nejsou jen pro elity

Podle dat z minulých let vlastní investiční byt statisíce Čechů. Často jde však o domácnosti, které drží vícero nemovitostí, nebo o lidi, kteří nemovitosti zdědili. Mladší generace má kvůli vysokým cenám a omezeným možnostem financování vstup na trh komplikovanější, a právě proto roste popularita investičních platforem, kde lze začít už s několika stovkami korun. Inspiraci lze najít i za hranicemi. Například v Německu tvoří nájemní bydlení více než polovinu trhu. Investiční byty tam nejsou výsadou milionářů, ale běžnou součástí finanční strategie střední třídy. Tento přístup se pomalu prosazuje i v Česku a je pravděpodobné, že se v příštích letech stane novým standardem.