Firemní hypotéka: Kompletní průvodce financováním rozvoje firmy

Podnikání se úspěšně rozvíjí a přišel čas na rozšíření provozu nebo investice do obnovy strojů a zařízení? Potřebujete nové sídlo firmy, provozovnu, sklad nebo nechcete prošvihnout zajímavou investiční příležitost? Ať už jsou vaše podnikatelské plány jakýkoliv, důležité je zajistit správné financování. Jednou z možností je využít bankovní nebo nebankovní úvěr. Jak správně vybrat firemní hypotéku a získat daňové úlevy? Zjistěte, na co si dát pozor!

Financování pro podniky

Existuje široká škála typů firemních úvěrů, které se liší účelem, podmínkami, dobou splatnosti a způsobem zajištění.

Rozdělení úvěrů pro firmy z hlediska jejich využití:

• Investiční úvěry: Určeny k financování dlouhodobého majetku, jako jsou nemovitosti, stroje, zařízení, vozidla nebo akvizice jiných společností.
• Provozní úvěry: Slouží k financování krátkodobých potřeb, jako jsou nákup zásob, úhrada faktur, mzdy zaměstnanců nebo překlenutí sezónních výkyvů v cash flow.
• Projektové úvěry: Financují specifické projekty s jasně definovaným začátkem a koncem, často v oblasti developmentu nebo energetiky.
• Developerské úvěry: Speciální typ projektového úvěru určený pro financování výstavby nemovitostí.

V nabídkách bank a nebankovních společností naleznete jak nezajištěné úvěry (tzv. bianco úvěry), tak zajištěné úvěry. „Nezajištěné úvěry nejsou kryty žádnou zástavou a poskytují se na základě bonity firmy a její finanční historie. Obvykle se jedná o nižší částky s vyššími úrokovými sazbami. Naopak zajištěné úvěry jsou kryty zástavou určitého majetku (například nemovitostí, pohledávek, zásob). Díky zajištění je riziko pro poskytovatele úvěru nižší, což se může projevit výhodnější úrokovou sazbou,“ popisuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

K financování podnikatelských plánů je možné využít i alternativní formy financování pro firmy. Jednou z možností je crowdfunding, což je způsob získávání kapitálu prostřednictvím menších příspěvků od velkého počtu lidí.

Financování nemovitostí

Mezi často pořizovaný majetek firem patří nemovitosti. K jejich financování sice banky neposkytují hypotéky pro firmy, ale můžete získat úvěr zajištěný nemovitostí, často označovaný jako firemní hypotéka.

„Financovat lze nejen nemovitosti určené pro potřeby firmy, ale také investiční objekty. Typickým příkladem je nákup investičních bytů. Podnikatel koupí nemovitost, provede potřebné opravy a následně ji pronajímá, čímž získává příjmy z pronájmu. Předmětem investice mohou být i pozemky, průmyslové objekty, rekreační nemovitosti či garáže,“ uvádí příklady využití firemní hypotéky v praxi Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.

Podmínky hypotéky

Podmínky úvěru pro podnikatele jsou vždy individuální a závisí na více faktorech. Mezi nejdůležitější patří bonita klienta, účel financování a obor podnikání. Různé obory totiž často kladou rozdílné požadavky na vlastní zdroje.

Banky, podobně jako u hypoték pro fyzické osoby, sledují ukazatel LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zástavy). Ten se obvykle pohybuje v rozmezí od 40 % do 85 %. Důležitou roli hraje také kvalita zástavy.

„Úrokové sazby mohou začínat podobně jako u hypoték pro fyzické osoby. Přesná výše závisí na rizikovosti klienta a aktuální situaci na trhu. Doba splatnosti se liší podle typu úvěru. Může dosahovat až 20 let. Je důležité zvolit optimální dobu splatnosti s ohledem na finanční možnosti firmy,“ radí Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Fixace úrokové sazby je obvykle možná. Nabízejí se varianty podobné klasickým hypotékám. Fixace pomáhá chránit se před růstem úrokových sazeb. Způsob splácení je nejčastěji anuitní. To znamená pravidelné měsíční splátky jistiny a úroku. Další možností je splacení jistiny na konci a průběžné hrazení úroků (tzv. balonový úvěr).

Proces schválení úvěru na nemovitost

Proces schválení úvěru je u firemních úvěrů na nemovitost obvykle složitější a časově náročnější než u běžné hypotéky pro fyzické osoby. Banky detailně posuzují finanční situaci firmy a její podnikatelský plán. Celý proces od prvotního oslovení banky po čerpání úvěru může trvat poměrně dlouho. Obvykle se jedná o 3 až 6 měsíců. U složitějších projektů se může protáhnout i na delší dobu.

Nejčastější chyby při žádosti o firemní hypotéku

Nejčastější chybou při žádosti o firemní hypotéku je nedostatečná příprava finančních podkladů. Další častou chybou je podcenění porovnání nabídek – firmy se často spokojí s první nabídkou bez srovnání úrokových sazeb a podmínek.

„Někteří žadatelé také podceňují význam vlastních zdrojů, což může vést k horším podmínkám úvěru. Rizikem je také nedostatečné zohlednění všech poplatků spojených s úvěrem, které mohou výrazně navýšit celkové náklady. Nakonec je častou chybou i špatná komunikace s bankou, kdy firma neposkytne všechny požadované informace nebo nereaguje včas,“ říká Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.

Jaké doklady jsou potřeba pro schválení firemní hypotéky

Připravte se na to, že bude potřeba doložit řadu dokumentů. Mezi základní patří účetní a daňové výkazy za několik předchozích období. Banka bude vyžadovat i potvrzení o bezdlužnosti vůči státním institucím. Nepřípustné jsou zejména dluhy na daních či sociálním a zdravotním pojištění.

U projektového financování je nutné předložit detailní informace o projektu. To zahrnuje rozpočet, harmonogram prací a další relevantní dokumenty. U developerských projektů se dokládá předprodanost určité části nemovitostí. U projektů určených k pronájmu se mohou dokládat budoucí nájemní smlouvy.

Miroslav Majer dále dodává: „Samotný proces schválení probíhá v několika fázích. Nejprve banka posoudí klienta podle jeho finančních výkazů. Stanoví potenciální limit úvěru. Následuje metodické posouzení, zda je financování klienta vůbec možné. Různé banky mají různá kritéria. Některé například nefinancují nákup nemovitostí pro krátkodobé pronájmy. Jiné mohou mít omezení pro určité právní formy společností nebo vlastnické struktury. Odlišný může být i přístup k OSVČ s paušální daní.“

Po tomto prvotním náhledu následuje odhad nemovitosti. Banka zpracuje celý případ a předá jej do schvalovacího procesu. Zde se k němu vyjadřuje risk management banky. Pokud financování schválí, následuje příprava smluvní dokumentace a následné čerpání úvěru.

Požadavky na zástavu pro firemní úvěr

U podnikatelských úvěrů určených k nákupu, výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti slouží nejčastěji jako hlavní zástava přímo financovaná nemovitost. Alternativně může být jako zástava použita jiná nemovitost, kterou firma vlastní. Hodnota zástavy musí být dostatečná k pokrytí výše úvěru a souvisejících nákladů.

Zastavení movitých věcí, jako jsou například stroje nebo technologické vybavení, je obvyklé pouze v případě, že je jejich nákup přímo financován úvěrem (často formou leasingu, kdy je financovaný předmět zastaven ve prospěch banky).

Zástava pohledávek nebo peněžních prostředků na bankovním účtu firmy může sloužit jako doplňkové zajištění, ale obvykle nebývá hlavním předmětem zástavy u úvěrů na nemovitosti.

Jaké poplatky banky účtují za schválení a správu úvěru

Banky si běžně účtují různé poplatky. Zatímco některé nabízejí schválení úvěru zdarma, jiné si za tento úkon započítají poplatek ve výši až několika tisíc korun. Podobně je to i se správou úvěru – některé banky ji poskytují zdarma, jiné si za ni účtují poplatek. Proto se vyplatí před sjednáním úvěru pečlivě porovnat ceníky jednotlivých bank.

Daňové úlevy u firemní hypotéky

Jak ovlivňuje firemní hypotéka daňové přiznání? Firma si může zakoupenou nemovitost zahrnout do svého majetku a odepisovat ji, což snižuje daňový základ a tím i výši daně z příjmů. Úroky z úvěru jsou navíc plně daňově uznatelným nákladem a také snižují daňový základ. Tyto úlevy mohou výrazně snížit celkové náklady na financování nemovitosti. Daňové aspekty je však vždy vhodné konzultovat s daňovým poradcem.

Refinancování firemní hypotéky krok za krokem

Princip refinancování firemního úvěru zajištěného nemovitostí je podobný jako u klasické hypotéky. Firma si sjedná nový úvěr u jiné banky za výhodnějších podmínek a z těchto prostředků splatí svůj původní úvěr.

Refinancování firemní hypotéky má smysl zejména tehdy, pokud jsou aktuální úrokové sazby výrazně nižší než sazba původního úvěru. Dále může být výhodné v případě, že firma potřebuje změnit dobu splatnosti úvěru nebo jiné podmínky.

„Při rozhodování o refinancování je nutné porovnat nabídky různých bank a zohlednit nejen úrokovou sazbu, ale i veškeré související poplatky a náklady. Je také potřeba zvážit časovou náročnost spojenou s vyřízením nového úvěru,“ radí Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Státní podpora a dotace

Mezi možnosti státní podpory při financování firmy patří dotace nebo zvýhodněné úvěry. Podporu lze čerpat například na revitalizaci brownfieldů nebo výstavbu energeticky úsporných budov. Aktuální nabídky najdete na webových stránkách ministerstev a dalších institucí. K vyhledání dotace můžete využít i specializované online vyhledávače.

Výběr poskytovatele úvěru

Nejdříve porovnejte nabídky různých finanční společností a zaměřte se na úrokovou sazbu, dobu splatnosti, požadavek na vlastní zdroje a poplatky spojené s úvěrem. Zvažte také alternativy v podobě nebankovních úvěrů, které mohou být dostupnější, ale často dražší a s nižší maximální částkou. Důležitý je i přístup banky – transparentnost podmínek a ochota komunikovat. Zjistěte, jak vyjednat nižší úrok u firemní hypotéky, protože to může výrazně snížit celkové náklady na financování. Na základě všech těchto faktorů vyberte poskytovatele, který nejlépe odpovídá vašim potřebám.