Majitelé se zbavují starších průmyslových areálů – řeší tím i rostoucí provozní náklady

Skokově rostoucí náklady na energie a provoz, posílení cash-flow, hůře dostupné úvěry, částečně i vyšší efektivita výroby nebo obchodní činnosti… To jsou hlavní důvody, proč se někteří vlastníci průmyslových areálů nebo budov rozhodli pro jejich prodej investorům. V nemovitostech pak zůstávají jako nájemci, anebo postupně hledají jiné prostory. Vyplývá to z údajů realitně-poradenské společnosti 108 AGENCY , která se na tuto formu prodeje a následného pronájmu, známou jako Sale & Leaseback, specializuje. Realizované transakce i poptávky naznačují, že před dvěma lety ojedinělé případy se v posledních měsících rozrůstají na desítky.

Podle Darka Vodehnala z investičního oddělení 108 AGENCY majitelé průmyslových, ale i zemědělských nemovitostí využívají přetrvávajícího zájmu investorů i stále stabilních cen: „Doba na tento typ zobchodování je ideální. Poptávka přetrvává. Na straně kupujících jsou nemovitostní fondy i developeři. Ti realizují transakce za účelem redevelopmentu a dalšího využití objektů i pozemků. Investoři cílí na zhodnocení pronájmů, tedy udržení původního vlastníka.“ Výše transakcí se mohou pohybovat v úrovni až několik set milionů korun.

V rámci Sale & Leaseback patří k nejatraktivnějším haly o velikosti alespoň 5 000 m² se světlou výškou 8 m a více, nejlépe pravidelného tvaru v dobře dostupné lokalitě pro silniční nákladní dopravu. Prodej průmyslové nemovistosti investorovi a vyplacení kupní ceny původním majitelům trvá v ideálním případě šest až devět měsíců. O kupujícím rozhoduje především nejvyšší podaná nabídka a výhodnost nájemních podmínek pro prodávajícího.

Podle dat 108 AGENCY jsou na prodávající straně obvykle výrobní nebo obchodní podniky, které během své expanze v minulosti investovaly do větších ploch, než jejich samotný závod v dlouhodobém horizontu využívá. "Nejčastěji se na nás obracejí desítky let fungující menší a střední firmy, které optimalizují provoz, anebo se již přestěhovaly do moderních objektů – jako nájemci čí přímí vlastníci. Zjišťují, jakou hodnotu mají jejich původní nebo stávající areály,“ nastiňuje převažující profil klientů Darek Vodehnal.Mezi prodávajícími se podle něj objevují rovněž místní pobočky nadnárodních koncernů, které mohou prodejem nemovistosti v dlouhodobém pohledu získat i větší svobodu pro případnou mezinárodní relokaci svého provozu.

Většina vlastníků vidí jako velkou výhodu, že po převodu vlastnických práv mohou v areálu nebo hale působit nadále jako nájemci. Není třeba měnit sídlo ani podmínky pro zaměstnance. Investoři, a to nejčastěji zmíněné nemovitostní, ale i menší privátní fondy, zpravidla vyžadují nájemní smlouvu alespoň na 10 let. Čím delší doba, tím vyšší tržní hodnota nemovitosti. Také v případě akvizice developerem je možnou variantou setrvání v nemovitosti. Developeři mohou nájemci nabídnout alternativní prostory v rámci lokality nebo vlastníkovi umožní dále působit formou pronájmu v původním areálu, ten je pak pro developera rezervou pro budoucí přestavbu.

Tým 108 AGENCY řeší souběžně více prodejů zbytného majetku tuzemských i zahraničních firem. K posledním úspěšným transakcím, které podpořily podnikání klienta, je prodej nevyužívaných pozemků společnosti Hitachi ve Strategické průmyslové zóně Triangle v Žatci. Nadnárodní koncern počítal při vstupu na území České republiky s rezervami pro významnou expanzi. Později ale plány přehodnotil. Navíc se ukázalo, že hodnota záložních pozemků vzrostla natolik, že se je vyplatilo prodat a posílit firemní cash flow.

Jinou motivaci měla společnost Fuchs Oil. Ta se rozhodla opustit vlastní areál a přesunout se do moderního Contera Parku Říčany. Investiční specialisté 108 AGENCY zařídili vše na míru: našli nového majitele, jenž nabídl nejvyšší cenu, vyjednali termíny tak, aby stěhování proběhlo bez problémů, a zároveň pomohli prodávající společnosti s podmínkami a relokací do nových prostor.

108 AGENCY ještě před finálním rozhodnutím o prodeji stávající nemovitosti provede detailní rešerši prostor, kam podnik přestěhovat. Díky rozsáhlé databázi chystaných projektů mohou firmy své rozhodnutí správně načasovat na dobu, kdy bude nový průmyslový park nebo zóna dokončena. Benefitem je pro ně zisk peněz z prodeje téměř ihned. Nadále pak působí v nájmu a stěhují se za předem vyjednaných podmínek do nových prostor připravených na míru až za několik let.

„Anebo to jde udělat opačně: začít řešit prodej starší nemovistoti až poté, co se společnost přesune do nového působiště. Tady bychom ale doporučili aspoň indikativní průzkum mezi budoucími kupujícími, aby prodávající měli představu o reálné hodnotě budovy nebo areálu. Právě v době rostoucích nákladů na provoz ovšem doporučujeme firmám s prodejem neotálet. Je dobré zbavovat se nepotřebných či zbytných nemovitostí v době, kdy chtějí, a nikoliv až když případně musí,“ dodává Darek Vodehnal, který za samozřejmou součást služeb považuje ocenění areálu a přípravu klienta na všechny formální aspekty transakce.

Vybrané Sale & Leaseback transakce v ČR (2021 – 2022)