Rekonstrukce pronajatého bytu: je dobré znát pravidla, než se pustíte do úprav

Ne každý si dnes může pořídit vlastní bydlení, někdo dokonce z různých důvodů po vlastní nemovitosti ani netouží. Řešením je tak pro mnohé nájemní bydlení. I v pronajatém bytě by se ale každý chtěl bezesporu cítit „jako doma“. Ne vždy je to ale jednoduché. Úpravy, opravy a rekonstrukce v pronajatém bytě mají svá pravidla, kterými se musí řídit jak pronajímatel, tak i nájemce.

Než se nastěhujete…

Obecně dle zákona platí, že pronajímatel by měl předat byt čistý, zdravotně nezávadný s uzamykatelnými dveřmi a podlahovou krytinou. Pokud byt tento stav uložený zákonem nesplňuje a nájemce by měl přesto o byt zájem, může se s majitelem při převzetí bytu dohodnout na ujednání o nákladech na opravu bytu. Prakticky se pak taková situace řeší třeba sníženým nájemným na určitou dobu .

Pozor: Pokud nájemce věděl o stavu bytu již při uzavření smlouvy nebo pokud jej neznal, ale měl možnost si ho předem ověřit, pak právo na slevu odpadá. Před podpisem smlouvy je proto vždy vhodné si byt osobně zkontrolovat, třeba i s odborníkem.

Se stěhováním počítejte s náklady navíc

I když předání bytu proběhne dle zákona v pořádku, zpravidla je jakékoliv stěhování spojeno většími či menšími jednorázovými investicemi, ať už jde o platbu vratné kauce, výmalbu nebo přizpůsobení bytu vybavení nového nájemce. Ne každý však s těmito výdaji navíc ve svém rozpočtu počítá. „Pro tyto situace je vhodné mít sjednaný revolvingový úvěr. Ten může sloužit jako stálá finanční rezerva, se kterou má klient peníze připravené k dispozici kdykoli a na cokoli je zrovna potřeba. Navíc lze celou půjčku flexibilně splácet a lze ji jednoduše používat opakovaně bez nutnosti dalšího schvalování“ říká Cyril Křůpala, marketingový ředitel společnosti Cofidis.

Pozor: Aby se nájemce vyhnul postihu, může v bytě provádět pouze takové změny, které lze pak při předávání bytu zpět majiteli vrátit do původního stavu, typicky třeba přestěhovat nábytek. Pokud však již přitluče ke stěně polici, při ukončení nájmu je nutné upravit zeď tak, aby na ní nebylo nic poznat.

Opravy a údržba nutné

Po nastěhování by měl nájemce provádět drobné opravy a běžnou údržbu bytu. Zjednodušeně to znamená, že by měl byt udržovat obyvatelný, čistý, a funkční tak, aby neztrácel na své původní hodnotě. Prakticky je tím myšlena běžná údržba jako čištění podlah, kuchyňské linky či vestavěného nábytku nebo sprch a vodovodních zařízení, malování atd. Nájemce zároveň platí drobné opravy, které jsou stanoveny výší 1000 Kč na jednu opravu. Jedná se třeba o drobné opravy podlah, ventilů na rozvodech vody atd.

Pozor: K běžné údržbě bytu se řadí také kontroly určitého zařízení. Například revizi plynového kotle by měl zařizovat nájemce a tuto revizi i zaplatit.

Bydlet „po svém“ jen se souhlasem majitele

Touha zařídit si byt podle úplně svého ne vždy s nájemním bydlením úplně koresponduje. Rekonstrukci nebo jakékoliv jiné větší stavební úpravy je už potom nutné kompletně konzultovat s majitelem bytu a získat jeho souhlas, a to i písemně. Zvláštním případem je udělení souhlasu ke stavební úpravě soudem. Děje se tak v případě, kdy má sám nájemce nebo osoba, která s ním žije ve společné domácnosti, zdravotní postižení a rekonstrukce je nutná k tomu, aby mohl být byt řádně užíván.

Pozor: Pokud nájemce učiní rekonstrukci či přestavbu bez souhlasu pronajímatele nebo přes jeho nesouhlas, může být z bytu vypovězen. Navíc po něm může pronajímatel požadovat, aby byt vrátil do původního stavu.

Vyplatí se to?

Kromě souhlasu majitele je vhodné zvážit také další okolnosti nájemního bydlení, přece jen se jedná o náklady do cizí nemovitosti. Především je nutné zamyslet se o rozsahu takové rekonstrukce a o tom, jaký čas v pronajatém bytě plánujeme strávit. Pokud je to možné a vztahy to dovolují, je dobré se pokusit s majitelem bytu dohodnout a pohovořit s ním i o jeho plánech s bytem do budoucna. Někdy bývají už i plánované rekonstrukce uváděny v nájemní smlouvě včetně finančních podílů pronajímatele i nájemce.

Pozor: Zejména u nájemní smlouvy na dobu neurčitou je nutné kdykoliv počítat s možnou výpovědí z bytu ze strany majitele bez uvedení důvodu, pokud dodrží výpovědní lhůtu tři měsíce, která je stanovená zákonem.

Když přestavuje majitel

A co když se pro rekonstrukci rozhodne sám majitel? Pak má nájemce smůlu a musí akceptovat jeho rozhodnutí, i kdyby s úpravami nesouhlasil. Pokud se jedná o přestavbu, která nevede ke snížení ceny bytu a kterou lze provést bez většího nepohodlí pro nájemce, může ji dokonce učinit i proti vůli nájemce.

Pokud se jedná o větší rekonstrukci, díky které musí nájemce opustit byt, musí mu dát pronajímatel vědět tři měsíce dopředu a informovat ho o rozsahu rekonstrukce a o tom, kdy skončí. Musí se také zavázat k náhradě přiměřených nákladů, které nájemci v souvislosti s vystěhováním vzniknou a vyplatit mu dostatečně vysokou zálohu. Pokud se jedná o stavební úpravu maximálně na týden, stačí pronajímateli dát vědět nájemci 10 dní předem.

Pozor: V obou případech, kdy se musí nájemce vystěhovat, má lhůtu na vyslovení souhlasu s tím, že byt opustí. Pokud se však tak nestane, může pronajímatel požádat o jeho dočasné vystěhování soud.