Co přináší novela bytového spoluvlastnictví?
Co přináší novela bytového spoluvlastnictví?
Co přináší novela bytového spoluvlastnictví?
Dne 3. 4. 2020 podepsal prezident republiky Miloš Zeman novelu občanského zákoníku, zákona o obchodních korporacích a některých dalších souvisejících zákonů, která se týká zejména problematiky bytového spoluvlastnictví a družstev. Novela byla připravena v úzké spolupráci Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva spravedlnosti a dalších odborníků z praxe. Zákon přináší mnohá zjednodušení a konkretizaci některých pravidel a nabude účinnosti 1. července 2020.
Změna prohlášení bude napříště výrazně jednoduší, jelikož současný požadavek souhlasu většiny hlasů vlastníků jednotek nutný k účinnosti dohody o změně prohlášení a povinnost dalšího projednání změny prohlášení na shromáždění se jeví jako složitý postup, který není nezbytný.Pro změnu prohlášení se dle novely vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a písemný souhlas každého vlastníka jednotky, jehož se změna prohlášení dotkne. V některých případech, například v případě změny společných částí, při které se nemění velikost podílu jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech (nejde-li o společné části ve výlučném užívání vlastníka jednotky), nebo změny účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.
Dále se mění úprava některých práv a povinností vlastníka jednotky, a to zejména ve vztahu k možnostem oprav a údržby uvnitř svého bytu a společných částí, které má ve výlučném užívání. Nově se také stanoví oznamovací povinnost vlastníka jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku v případě plánovaných stavebních úprav uvnitř bytu a v případě podnikání nebo jiné činnosti v bytě (např. poskytování ubytování v bytě prostřednictvím Airbnb), která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou.
Za důležité lze považovat odstranění pochybností při rozhodování o poměru výše příspěvků a poté při stanovení příspěvku na správu domu a pozemku. Novela staví najisto, že poměr výše příspěvků stanovený zákonem lze upravit pouze změnou prohlášení, zatímco o celkové výši příspěvku na správu domu a pozemku pro příští období rozhoduje shromáždění.
Zásadní změnou je úprava přechodu dluhů v případě převodu jednotky a vyjasnění otázky, které dluhy a v jaké výši přecházejí s převodem jednotky na nového vlastníka. Toto pravidlo se bude nově vztahovat také na platby záloh na služby spojené s užíváním bytu.
Dále se zjednodušuje proces tzv. nuceného prodeje jednotky vlastníka, který neplní své povinnosti a závažným způsobem tak zasahuje do práv ostatních vlastníků jednotek. Tento institut není v současné době v praxi pro svoji složitou úpravu téměř využíván.
Novela také obsahuje podrobnější úpravu správy společných částí domu před vznikem společenství vlastníků. Kromě toho se zpřesňuje úprava pravidel pro založení společenství vlastníků. Požadavek veřejné listiny zůstává ponechán při založení společenství vlastníků, výslovně se však stanoví, že při změně stanov již není forma veřejné listiny nutná. Další drobné změny pak směřují ke zjednodušení rozhodování shromáždění, jako například úprava náhradního shromáždění a precizace pravidel pro rozhodování mimo zasedání.
V neposlední řadě změny dozná úprava předkupního práva, která má v případě bytového spoluvlastnictví pozitivní dopad především na případy garážových stání. Napříště již spoluvlastníci nebytové jednotky, která je reálně tvořena garážovými stáními, nebudou mít předkupní právo k podílu na této nebytové jednotce (resp. garážovému stání) jiného vlastníka jednotky, bude-li chtít tento vlastník svůj podíl prodat. Předkupní právo činí v současné době potíže zejména v případě zmíněných garážových stání, a to v první řadě z důvodu, že vlastník garážového stání jej chce zpravidla prodat společně s bytovou jednotkou ve stejném domě, a v druhé řadě proto, že předkupní právo v takovém případě zpravidla svědčí desítkám až stovkám ostatních spoluvlastníků, což činí prodej garážového stání velice obtížným. Novela tento problém řeší a umožňuje vlastníku garážového stání jej prodat bez ohledu na ostatní spoluvlastníky.
Z části novely týkající se družstevního bydlení lze upozornit zejména na navrhované zrušení povinnosti bytového družstva zřídit internetové stránky. Nově bude možné mít informační desku pouze ve fyzické podobě.Důležitá je i změna v případě většiny potřebné pro změnu stanov, pokud se jedná o změnu práv a povinností členů bytového družstva. Podle stávajícího znění zákona je potřeba souhlas všech členů družstva, kterého však v praxi nelze až na výjimky dosáhnout. Nově se o této změně stanov bude rozhodovat pouze prostou většinou členů přítomných na členské schůzi. Rovněž se navrhuje snížit počet hlasů potřebný pro přijetí změny stanov v otázce podmínek, za nichž vznikne členovi družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu bytu. Stávající požadavek na souhlas všech členů družstva byl v praxi téměř nesplnitelný.
Poslední zprávy z rubriky Zákony a právo:
Přečtěte si také:
Prezentace
28.03.2024 5 kroků pro pravidelnou údržbu vaší motorové pily
27.03.2024 I elektrická koloběžka musí mít povinné ručení
Okénko investora
Olívia Lacenová, Wonderinterest Trading Ltd.
Revoluce v umělé inteligenci: Nový superčip společnosti Nvidia může změnit svět
Jiří Cimpel, Cimpel & Partneři
Kdy a komu se vyplatí využít DIP (dlouhodobý investiční produkt)
Mgr. Timur Barotov, BHS
Michal Brothánek, AVANT IS
SPILBERK investiční fond SICAV, a.s. se mění k lepšímu aneb Co přinesla Valná hromada
Miroslav Novák, AKCENTA CZ
ČNB pokračuje ve snižování sazeb, proinflačním rizikem slabší koruna
Ali Daylami, BITmarkets
Bitcoin stanovil nové historické maximum – Je už na nákup pozdě?
Petr Lajsek, Purple Trading
Slabá koruna prodraží dovolenou. Kolik si kde letos připlatíme?
Jakub Petruška, Zlaťáky.cz
?
Okénko pro podnikatele
Michal Petrák, Comgate
Jitka Weiss, SNAIL TRAVEL INTERNATIONAL a.s.