Byt jako investice: Ano či ne?

V období, kdy není jednoduché budovat a kupovat si vlastní nemovitý majetek, nastává obrovská poptávka po nájemním bydlení. Nemovitost jakožto investice přináší nespornou výhodu již v samotném vlastnictví, ale samozřejmě i ve výnosu v podobě nájemného. Zisk z nájmu je možné dále diverzifikovat.

Aby potencionální investor vůbec mohl pořídit byt na investici, musí mít naspořen určitý objem finančních prostředků, aby dosáhl na hypoteční úvěr, případně může nemovitost zakoupit výhradně z vlastních rezerv a úspor. V podnikové ekonomice platí pravidlo, že cizí zdroj, v tomto případě bankovní úvěr je levnější a komfortnější varianta. V rámci domácích rozpočtů takto žádná rodina nepřemýšlí.  Naspořené prostředky by měly tvořit minimálně 10 % ceny bytu, dle doporučení ČNB ideálně 20 %. To znamená, že při ceně bytu 2 000 000 Kč byste měli mít naspořeno minimálně 200 000 Kč vlastních prostředků. Kupující musí také uhradit 4% daň (pokud se nejedná o novostavbu), která činí v daném příkladu 80 000 Kč. Cena nemovitostí dlouhodobě roste, může mít cyklické výkyvy, ale roste a investice se tedy zhodnocuje v čase.  A když se v čase vaše cíle a životní situace změní, můžete nemovitost prodat nebo se do ní přestěhovat.

Na co se při koupi zaměřit?

LOKALITA: Pokud budete chtít pronajímat byt dlouhodobě, je vhodné zvolit spíše větší město s kvalitní infrastrukturou a rozsáhlou občanskou vybaveností. Při rozhodování sehrají klíčovou roli i dojezdová vzdálenost pro potřebu kontroly, možnost rychlého napojení na dálnici nebo blízkost kancelářských či podnikatelských komplexů

TECHNICKÝ STAV: Prvním krokem při koupi nemovitosti je si ji před koupí nechat odborně zkontrolovat a zjistit tak případné nedostatky. Ideálním stavem je nemovitost po rekonstrukci se zánovním standardním vybavením.

Na co se zaměřit při pronájmu?

KOMU PRONAJMOUT: Na internetu najdete téměř vše. Proto je vhodné si potencionálního nájemníka nepatrně proklepnout a to prostřednictvím Googlu, Facebooku, Linkedinu a dalších komunikačních a sociálních kanálů. Vůbec není na škodu vyhledat si a prověřit zájemce prostřednictvím veřejně dostupných rejstříků dlužníků, exekucí a insolvencí. Statistiky uvádí, že až milión obyvatel v ČR má exekuci. Vůbec se tedy neobávejte si zjistit bližší informace. Neplatícímu nájemníkovi můžete vypovědět smlouvu až po 3 měsících, zákon je tedy jasně na straně nájemníka.

CÍLOVÁ SKUPINA: Z hlediska poptávky se budou o byty o velikosti 1+1 zajímat singles, studenti, senioři. U větších bytů o rozloze 2+1 a 3+1 se budou zajímat partneři, rodiny s dětmi či větší skupiny studentů. U studentů je fluktuace nejvyšší, naopak senioři jsou dlouhodobými a vděčnými nájemníky. U singles či studentů je zapotřebí počítat s tím, že nájem je pro ně pouze přechodným řešením aktuální situace, a to do doby než si budou moct pořídit nemovitost vlastní.

POKRYTÍ NÁKLADŮ: Výše nájemného by ideálně měla pokrývat měsíční splátku hypotéky i náklady spojené s „provozem“ nemovitosti, mezi které můžeme zařadit pojištění, daň z nemovitosti, příspěvky do fondu oprav, které však ze zákona nelze požadovat po nájemci. Samozřejmostí jsou platby za služby, tedy plyn, elektřinu, poplatky za televizi, rozhlas, internet.

Při kalkulaci výnosů a nákladů při nájmu by mělo být zohledněno i riziko, že byt nebude obsazený po celou dobu nájmu. Při této kalkulaci je vhodné počítat s jedním neobsazeným měsícem za rok.

Cena bytů v pronájmu nadále roste

Dnešní ceny nájmu mají stále rostoucí tendenci a to zejména z důvodu nedostatečného počtu bytových jednotek ve výstavbě. Zejména majitelé nemovitostí z univerzitních měst těží při pronájmu z toho, že mají k dispozici obrovský trh studentů, který se v nejhorším případě další rok obmění.

Do třípokojového bytu si často nastěhují 4 až 5 studentů, cena nájmu se rozdělí mezi daný počet nájemníků. Dnešní trend je ale jiný, studenti jsou si často ochotni připlatit za soukromí, minimálně aspoň v rámci svého pokoje a jejich nájem se tedy pohybuje od 5000 do 6500 Kč za pokoj.

Aktuálně nejvyšší ceny pronájmu jsou logicky ve velkých městech, tedy v Praze (356 Kč/m²) Brně (265 Kč/m²). Poměrně překvapivý se může jevit údaj o ceně pronájmu ve Zlíně. Je to však důkaz toho, že Zlín se stává zajímavým a vyhledávaným univerzitním městem. Největší meziroční procentuální nárůst v květnu 2019 byl zaznamenán v Ústí nad Labem, nájem tady v průměru vzrostl o 20%.

Ing. Jaroslav Křůpala

Pracuje jako realitní makléř a analytik realitního trhu v rámci franšízy RE/MAX Delux. Více než 5 let se věnoval technickým a fundamentálním analýzám komoditních trhů.

RE/MAX Delux

Společnost RE/MAX představuje nejúspěšnější celosvětovou síť realitních kanceláří. Za znalostmi a dovednostmi stojí více než 45 let historie této společnosti. RE/MAX Delux je franšízou sídlící v Brně a poskytuje své služby klientům nejen v jihomoravském kraji. Garantuje zákazníkům vysoce etické chování tím, že jednotliví makléři jednají v souladu s RE/MAX Etickým kodexem.

Více informací naleznete na stránkách: www.remaxdelux.cz.