5 věcí, které se změnily a možná ještě změní u hypoték

Nový zákon o spotřebitelském úvěru, podle kterého se řídí i hypotéky, přinesl mnoho novinek. Vývoj v oblasti poskytování hypoték ovlivnila i nedávná omezení ze strany České národní banky (ČNB), kdy již nelze z hypotéky financovat 100 % hodnoty nemovitosti. Hovoří se však i o dalších regulacích. Co se u hypoték změnilo a jaké další novinky nás možná čekají?

Předčasné a mimořádné splátky bez poplatků

Jednou z významných novinek vyplývajících z nového zákona o spotřebitelském úvěru je omezení sankcí za předčasné splacení a umožnění mimořádných splátek bez sankcí. Bez jakýchkoliv poplatků je možné každý rok splatit až 25 % hypotečního úvěru. „U nových hypoték sjednaných po 1. 12. 2016 nebo u těch, kterým po zmíněném datu skončila fixace, lze v měsíci před výročím smlouvy splatit až čtvrtinu úvěru bez sankcí,“ uvádí Jiři Pathy, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance, která působí na trhu hypoték téměř 15 let. „Splatit bez zbytečných sankcí lze i celou hypotéku, a to při prodeji nemovitosti, kterou se u hypotéky ručilo. V takovém případě má banka nárok pouze na účelně vynaložené náklady,“ dodává Jiří Pathy s tím, že tato částka nesmí překročit 1 % z objemu mimořádné splátky, maximálně však 50.000 Kč.

14denní lhůta na rozmyšlenou

Jakmile dostane žadatel o hypotéku konkrétní nabídku úvěru, banka ji nemůže během dvou týdnů změnit ani zrušit. Klient má tak během této lhůty garantovány nabídnuté parametry a získává čas na rozmyšlenou, během něhož si může porovnat nabídku s konkurencí a poté se rozhodnout. Orientaci v nabídkách usnadňuje rovněž novinka, díky níž informace o nákladech úvěru získává klient ve srozumitelné a pevně stanovené struktuře.

Hypotékou už nezaplatíte celou nemovitost

ČNB letos v dubnu zpřísnila svá doporučení ohledně poskytování hypoték, když stanovila maximální poměr mezi zástavní hodnotou nemovitosti a výší úvěru (LTV) na 90 %. Znamená to, že zbytek je nutné financovat buď z vlastních úspor, nebo případně jinou formou – například úvěrem ze stavebního spoření. „Maximální LTV není nikde uzákoněno, ale jedná se o doporučení od ČNB, kterým se banky řídí,“ upozorňuje Jiří Pathy. Aktuální doporučení bankám stanovuje kromě maximálního LTV ve výši 90 % i podíl hypoték v pásmu LTV mezi 80 a 90 %, který by neměl překročit 15 % objemu všech poskytnutých hypotečních úvěrů. „Tyto limity nastavené ČNB jsou příčinou zdražování hypoték. Klientům tedy pokud možno doporučujeme nepřekračovat 80% hranici LTV, kde se regulace ČNB projevují růstem sazeb,“ dodává Jiří Pathy.

Přísnější posuzování bonity

Banky nyní musejí mnohem důkladněji posuzovat bonitu žadatele a na hypotéku tedy dosáhne méně lidí. Úvěr je totiž možné poskytnout jen tomu, kdo má předpoklady řádně splácet, což musí banka důkladně prověřit. Pokud by vyšlo najevo, že před schválením hypotéky existovaly důvodné pochybnosti o schopnosti klienta splácet, může být úvěrová smlouva zneplatněna. Klient by pak nemusel platit žádný úrok a banka by mu vrátila již zaplacené úroky zpět. Jistinu by pak splácel dle svých možností v přiměřené lhůtě.

Omezení výše hypotéky podle příjmů

V první polovině června vydala ČNB doporučení, v němž kromě výše zmíněného limitu LTV bankám doporučuje také obezřetné vyhodnocování dalších parametrů, jako je poměr ročních příjmů k výši zadlužení nebo poměr ročních příjmů k ročním splátkovým závazkům. Kromě tohoto doporučení též aktuálně zákonodárci řeší legislativní změny, které by ČNB zajistily vyšší pravomoci při regulaci hypotečního trhu. Doporučení, jež nyní centrální banka vydává, by byla nahrazena pravomocí bankám omezení přímo nařizovat. „Průměrně vydělávající člověk by pak mohl dosáhnout sotva na hypotéku ve výši 1,5 milionu korun, což většině rodin vlastní bydlení nezajistí,“ dodává Jiří Pathy. To, v jaké míře bude moci ČNB regulovat poskytování hypoték, ještě není jasné i proto, že existuje pozměňovací návrh, který projednávanou novelu zákona mírní.