Koupě nemovitosti: daň z nabytí se může počítat více způsoby

Většina z vás již zaznamenala, že od 1.11.2016 daň z nabytí platí výlučně kupující. Jak se to však promítne do samotného obchodu s nemovitostmi? Je několik oblastí, které změna postihne, a souvisí s tím řada otázek:

• bude znamenat změna plátce zdražení nemovitostí o 4%?
• když budu kupovat na hypotéku, proplatí mně daň banka?
• mění se ještě nějakým způsobem výpočet daně?
• nabídková cena realitních kanceláří bude včetně daně nebo bez ní?

Než se pustím do řešení, řekněme si více o této dani a současné praxi. Daň z nabytí nemovitých věcí, známá pod svým původním názvem jako daň z převodu nemovitosti,  platil historicky vždy prodávající při prodeji nemovitosti na základě kupní smlouvy. Výjimkou byly pouze prodeje v dražbách, insolvencích či jiné prodeje na základě výkonu rozhodnutí, kdy daň z nabytí platil kupující. Od 1.1.2014 byla daň přejmenována na daň z nabytí a v této souvislosti byla zavedena možnost, aby poplatníkem i při standardním prodeji byl kupující. Avšak jen v případě, že se tak kupující s prodávajícím výslovně v kupní smlouvě dohodli. V případě, že poplatníkem byl prodávající, kupující byl ručitelem, tedy když prodávající daň nezaplatil, finanční úřad se mohl hojit na něm. V praxi však toto ručení příliš nefungovalo a  dlouhodobě byla patrná snaha ministerstva financí, aby poplatníkem daně byl výlučně kupující, na němž se případná dlužná daň snáze vymáhá (vlastní nemovitost).

Ještě uveďme pár dalších detailů. Daň z nabytí se neplatí při první koupi novostavby a při bezúplatných převodech, typicky při dědictví nebo darování. Do konce října 2016 se přitom za novostavbu považovala i nedokončená rozestavěná stavba, od 1.11.2016 už se osvobození od daně vztahuje pouze na dokončené stavby. Daň z nabytí činí 4 % (do konce roku 2013 činila 3 %) a  vypočítá se, zjednodušeně řečeno, buďto z kupní ceny (včetně případného DPH), nebo ze 75 % ceny zjištěné (dle posudku znalce), případně u některých převodů ze 75 % směrné hodnoty (v zásadě administrativní ceny dle databáze finančních úřadů), vždy z té vyšší částky. Lhůta pro podání přiznání a splatnost daně začíná běžet prvním dnem následujícího měsíce po provedení vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí a končí 3 měsíce poté.

Z dosavadní praxe na tuzemském realitním trhu bylo patrné, že v drtivé většině převodů daň platil prodávající a kupující tento náklad nemusel při pořízení zohledňovat. Změna poplatníka daně z prodávajícího výhradně na kupujícího proběhla ze zákona u všech prodejů, kdy návrh na vklad vlastnického práva byl doručen na katastr nemovitostí po 1.11.2016 a dále. A to bez ohledu na to, co bylo uvedeno v kupní smlouvě nebo smlouvě o smlouvě budoucí kupní.

Co to bude znamenat?

Nemovitosti zdraží přes noc

Logika by velela, že prodávající tuto změnu pochopí a nabídkovou cenu o 4% sníží, případně budou nabízet za stejnou cenu jako před 1.11. s tím, že cena obsahuje i daň z nabytí. To bychom však nemohli mít takový nemovitostní boom, jako je dnes. Poptávka v mnohých oblastech dalece převyšuje nabídku, ceny nemovitostí rostou a prodávající budou chtít využít této dobré doby a svoje očekávání finančního příjmu z prodeje si jen tak o daň snižovat nebudou. U všech nemovitostí s vyšší poptávkou bude znamenat změna plátce zdražení o 4 % pro kupujícího a vyšší příjem pro prodávajícího. Opačného přístupu se můžeme dočkat při útlumu na realitním trhu, kdy naopak prodávající budou kupující motivovat ke koupi a podbízet se snížením kupní ceny o daň, aktuálně taková situace v nejbližším výhledu není.

Daň si z hypotéky nepokryji

Většina bank deklaruje, že daň z nabytí budou klientům hypotékou financovat. Jak se však říká, ďábel je ukryt v detailu. Banky poskytují úvěry dle výše bankovního odhadu. Tento bankovní odhad však zpravidla vychází maximálně na kupní cenu nemovitosti, ve většině případů vychází pod kupní cenu nemovitosti. Tedy ve světle toho, že prodávající kupní cenu nebudou mít tendenci o daň snižovat a banka odhadne hodnotu nemovitosti maximálně na kupní cenu, spíše níže, bude kupující potřebovat další 4 % vlastních zdrojů nebo si vzít kromě hypotéky ještě neúčelovou spotřebitelskou půjčku na úhradu daně. Jediná možnost, aby banka daň proplatila, je kupovat nemovitost za velmi dobrou cenu, tak aby odhad banky vyšel nad kupní cenu, to je však v dnešní době rostoucích cen téměř nemožné.

Výpočty se mění zásadně

Nejsou 4 % jako 4 %. Nyní trochu matematiky.

Realitní kancelář nabízí nemovitost za 1.000.000,- Kč, kolik je daň z nabytí, když návrh na vklad na katastr je po 1.11.2016 a nabídková cena byla včetně daně z nabytí?

a) Zde je částka 1.000.000,- Kč celkem 104 % kupní ceny, tedy kupní cena se vypočte jako 1.000.000,- Kč děleno 1,04 a to vychází na 962.000,- Kč. Prodávající dostane o 2tis. více, stát o 2 tis. méně, kupující zaplatí celkem 1.000.000,- Kč

b) návrh na vklad na katastr je po 1.11.2016 a nabídková cena je bez daně z nabytí?

Zde je částka 1.000.000,- Kč základ daně, daň tedy bude 40.000,- Kč, prodávající dostane 1.000.000,- Kč, stát 40.000,- Kč a kupující zaplatí celkem 1.040.000,- Kč.

Při koupi můžeme do výpočtů také zakombinovat provizi realitní kanceláře, pokud jí vyčleníme z kupní ceny, nebudeme z ní platit při koupi daň z nabytí a můžeme tím ušetřit.

Další možností jak optimalizovat daň z nabytí je rozdělit kupní cenu na část nemovitou a část movitou, která odpovídá hodnotě vybavení nemovitosti (nábytek, koberce atp.). Daň z nabytí pak platíme jen z nemovité části.

Nabídkové ceny bude potřeba ověřovat

Je pravděpodobné, že ne všechny subjekty na realitním trhu inzerují po 1.11. nemovitosti stejně, tedy např. za cenu bez daně z nabytí. I dnes stále mnohé kanceláře inzerují nabídkovou cenu bez provize, přestože asociace realitních kanceláří k tomu mají dlouhodobě jednotný postoj. Tedy jedna ze zásadních upřesňujících otázek na cenu by se měla týkat daně z nabytí a v případě uzavírání rezervační smlouvy, by jejím obsahem mělo být přesné určení kupní ceny a daně z nabytí, tak aby nedošlo k nedorozuměním.

Autorem článku je Daniel Kotula, spolumajimajitel realitní kanceláře RE/MAX Center