Jak se změní daňové povinnosti při prodeji nemovitosti?

Při prodeji bytu, domu nebo pozemku se odvádí daň z nabytí nemovitých věcí. Jestliže však legislativním procesem úspěšně projde daňová novela, dojde ke změně poplatníka této daně.

Daňového poplatníka nyní určuje kupní smlouva

V kupní smlouvě se prodávající s kupujícím mohou dohodnout, kdo z nich daň z nabytí nemovitých věcí zaplatí a podá k ní daňové přiznání. Jestliže daňovou povinnost převezme kupující, stane se prodávající ručitelem. U dražších nemovitostí se tato daň pohybuje v řádech desetitisíců korun, proto by ji kupující i prodávající měli zohlednit do své kalkulace. Pokud by například prodávající předem nesnížil svůj zisk z prodeje o platbu daně, nemusely by mu inkasované peníze pro jeho účely (kupříkladu pro nákup jiné nemovitosti) stačit. „Není-li smluvně určeno jinak, je daňovým poplatníkem automaticky prodávající. Kupující se v takovém případě stává ručitelem, a nesplní-li prodávající daňovou povinnost, ta přechází na kupujícího,“ vysvětluje Gabriela Ivanco ze společnosti Mazars.

Daňovým poplatníkem bude vždy kupující

Pokud úspěšně projdou legislativním procesem daňové změny, potom bude daňovým poplatníkem vždy kupující bez možnosti volby a institut ručitele daně bude zrušen. Za současné právní úpravy v případě, že daň z nabytí nemovitých věcí má podle dohody zaplatit prodávající a kupující se tedy stává ručitelem, je tak kupující vystaven nejistotě, zda mu vznikne daňová povinnost a nemá přímou možnost to ovlivnit. Navrhovaná úprava tedy v tomto směru posiluje právní jistotu kupujícího. V případě úspěšného legislativního procesu by tedy mohlo k zákonným změnám dojít nejdříve od 1. září 2016. „Jednoznačné určení daňového poplatníka situaci zjednoduší, pozitivní je i odstranění institutu daňového ručitele,“ dodává Gabriela Ivanco ze společnosti Mazars.

Při neúplatných převodech se daň neplatí

Daň z nabytí nemovitých věcí se platí pouze při úplatném prodeji nemovitosti. Při splnění časového testu se z prodeje nemovitosti navíc neplatí daň z příjmu fyzických osob. Nejčastěji je to v případě, kdy mezi nabytím a prodejem nemovitosti uplynula lhůta delší než pět let. Při neúplatném převodu nemovitosti formou darování nebo dědictví se nadále v novele počítá s tím, že daň z nabytí nemovitých věcí se platit nebude. Rovněž se neplatí při prodeji družstevního bytu, neboť v takovém případě se jedná o převod členských práv.

Změny při výpočtu základu daně

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 % ze základu daně, kterým je nabývací hodnota snížená o uznatelné výdaje (například výdaje za znalecký posudek). Nabývací hodnotou je buď kupní cena, nebo srovnávací daňová hodnota. Při výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí se použije vždy vyšší z těchto částek. Srovnávací daňovou hodnotou je v současnosti buď 75 % ceny dle znaleckého posudku, nebo 75 % ceny zjištěné ceny dle metodiky finančního úřadu. Legislativní změny ovšem počítají se srovnávací daňovou hodnotou ve výši 100 % obou cen. „V důsledku zvýšení procentního zápočtu o 25 procentních bodů dojde ke zvýšení daňové povinnosti, přestože se sazba daně nezmění,“ vypočítává Gabriela Ivanco ze společnosti Mazars.