Realitní kancelář – kdy má nárok na provizi a kdy nikoli?

Při podeji či koupi nemovitosti využívá většina lidí služeb realitních kanceláří. Na českém trhu je jich téměř nespočet, proto je často velmi složité rozeznat, která z nich jedná fér, a která se na Vás chce pouze obohatit. S nekalými intrikami se můžete setkat jak u celorepublikových, tak u malých lokálních kanceláří. Realitní makléři si zejména neoprávněně účtují provize nebo klientům odmítají vrátit rezervační poplatky. Kdy realitní kanceláře jednají proti zákonu, objasňuje právník ze společnosti Vaše nároky.cz, která poškozené klienty ve sporech s realitkami zastupuje.

Na trhu s nemovitostmi vznikají mezi realitní kanceláří a zájemcem dvě základní smlouvy. Jedná se o smlouvu o zprostředkování a o rezervační smlouvu. Zájemcem zde může být jak prodávající, tak kupující, záleží na tom, kdo si služby kanceláře objednal. Zprostředkovatelskou smlouvu však většinou uzavírá s realitním makléřem prodávající, zatímco rezervační kupující.

Smlouva o zprostředkování: neoprávněné provize a smluvní pokuty

První nekalou praktikou realitních kanceláří je účtování smluvní pokuty ve chvíli, kdy zájemce neuzavře smlouvu s třetí osobou, která byla realitním makléřem vybrána. „Realitní kancelář nemůže nutit svého klienta, aby s vybranou třetí osobou uzavřel smlouvu. Kdyby se tak rozhodl neučinit, tak po něm realitní kancelář není oprávněna požadovat smluvní pokutu. Pokutu není možné požadovat ani ve chvíli, kdy by zájemce odstoupil od smlouvy s realitní kanceláří,“ komentuje situaci právník Novák.

Problém často nastává také ve chvíli, kdy si zájemce sám najde třetí osobu, se kterou následně uzavře kupní smlouvu. Realitní kanceláře si v takových chvílích rády účtují odměnu, která jim však v tomto případě nenáleží. „Jelikož realitní kancelář nevyvinula žádnou činnost ke zprostředkování takové smlouvy, tak jí nemůže ani náležet žádná odměna. Je potřeba zdůraznit, že provedené zprostředkování musí vždy prokázat realitní kancelář. Ta by musela dokázat, že existovala přímá souvislost mezi uzavřením zájemcem požadované smlouvy a činností realitní kanceláře,“ upozorňuje advokát.

Ve smlouvách některých realitních kanceláří se může objevit chyták, na který by si měl zájemce o službu dát pozor. Než dojde k podpisu zprostředkovatelské smlouvy, je vhodné zjistit, zda se v textu nevyskytuje tzv. obstarání příležitosti. „Nový občanský zákoník počítá s modelem, že je provize splatná až dnem uzavření zprostředkované smlouvy, nicméně strany si mohou sjednat, že provize je splatná již obstaráním příležitosti. Je proto potřeba apelovat na klienty, aby si toto pohlídali a ve smlouvě si sjednali, že nárok na provizi vznikne až uzavřením zprostředkovávané smlouvy,“ radí právník ze společnosti Vaše nároky.cz. V opačném případě by se mohlo stát, že by realitní kancelář požadovala odměnu jen za přivedení relevantní třetí osoby, se kterou by však zájemce z nějakých důvodů nakonec kupní smlouvu nepodepsal.  

Realitní kanceláře si také někdy nárokují tzv. dvojí odměnu. Vyplacení provize požadují jak po kupujícím, tak po prodávajícím. Toto jednání je však nezákonné a realitka je povinna jedné straně získané peníze vrátit. „V tomto směru je důležité, že by realitní kancelář neměla nárokovat provizi od prodávajícího i kupujícího. Nový občanský zákoník toto upravuje výslovně tak, že zprostředkovatel nemá nárok na provizi ani úhradu jakýkoliv nákladů, pokud byl v rozporu se smlouvou činný také pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy,“ vysvětluje právník.

Rezervační smlouva: nevrácené rezervační poplatky

Rezervační smlouvy jsou další kapitolou, kdy se objevuje řada nároků vůči realitní kanceláři. Realitní kanceláře si často ponechávají rezervační poplatky, aniž by na ně měly právo. Zaprvé je vhodné zdůraznit, že v rezervační smlouvě musí být vždy jasné a srozumitelné ujednání o tom, co se stane s rezervačním poplatkem. Pokud tato smlouva právní osud rezervačního poplatku neřeší, je neplatná a realitka si rezervační poplatek nemůže ponechat.

V rezervačních smlouvách bývá také často sjednáno propadnutí rezervačního poplatku, které se považuje za ujednání o smluvní pokutě. Realitní kancelář si poplatek ponechává ve chvíli, kdy kupující od uzavření kupní smlouvy odstoupí. Na takovéto jednání však nemá realitní kancelář nárok. Pokud by tak činila, šlo by z její strany o neoprávněné obohacení. Realitka totiž stejně jako u smlouvy zprostředkovatelské nemůže zájemce k uzavření smlouvy nutit. „Rezervační poplatek realitní kanceláři může propadnout pouze ve chvíli, kdy dojde k uzavření kupní smlouvy a kdy je propadnutí poplatku v rezervační smlouvě jasně stanoveno,“ shrnuje advokát.