Immoeast: výsledky za 1H 08/09; výrazné ztráty z přecenění a pokles NAV

Společnost Immoeast zveřejnila výsledek hospodaření za 1. pololetí fiskálního roku 2008/09 (končícího v dubnu). Tržby sice pokračovaly v růstu, ale výrazné ztráty z přecenění portfolia a dále i odpisy u rozpracovaných projektů a odpisy u finančních investic měly za následek dosažení velké ztráty jak na provozní úrovni, tak na úrovni čistého zisku. Vlivem výše uvedených faktorů NAV na akcii pokleslo meziročně o 25% na 7,95 EUR.

Tržby se zvýšily o 22% r/r na 167 mil. EUR (pozitivní vliv růstu nájemného či rozšířením pronajímaných ploch portfolia). V rámci přecenění portfolia nemovitostí (2x ročně) byla vykázána ztráta 759 mil. EUR vs zisk 156 mil. EUR za 1H 07/08. Ztráta souvisí s dopadem finanční a úvěrové krize, které mají za následek pokles hodnoty komerčních nemovitostí, který se negativně projevuje v hospodaření realitních firem. Dalším faktorem bylo také odepsání části již investovaného kapitálu u zrušených či odložených projektů. V současné době došlo na realitním trhu k výraznému poklesu transakcí (pokles likvidity trhu), což ztěžuje plánované prodeje nemovitostí.

Další negativní příspěvek do hospodaření přineslo i snížení hodnoty (impairment) rozpracovaných projektů ve výši 558 mil. EUR (zahrnuje také odpis goodwill) a opravné položky týkající se smluv k budoucím projektům (294 mil. EUR). Loni tyto dvě položky výsledovky přinesly ztrátu pouhých 9 mil. EUR. Je otázkou, na kolik ztráty z přecenění a odpisy u projektů souvisí s novým managementem, který se mohl snažit vyčistit bilanci. To ukážou až budoucí výsledky. Každopádně vzhledem k očekávanému růstu yields (to vede k poklesu cen nemovitostí) by ztráty u přeceňování portfolia měly pokračovat.

Následkem ztrát z přecenění portfolia a snížení hodnoty rozpracovaných projektů došlo k silnému zhoršení provozního výsledku, který vykázal ztrátu 1550 mil. EUR oproti zisku 210 mil. EUR za 1H 07/08. Na finanční úrovni byla oproti minulým obdobím vykázána ztráta 312 mil. EUR (zisk 89 mil. EUR za 1H 07/08), z čehož větší část představuje odpis finančních investic a odpis podílu v přidružených společnostech. Ostatní vlivy zahrnují přecenění finančních instrumentů či úrokové výnosy.

Celkově byla zaznamenána čistá ztráta 1552 mil. EUR (vs zisk 224 mil. EUR za 1H 07/08), která znamená ztrátu na akcii ve výši 1,86 EUR (vs zisk na akcii 0,29 EUR za 1H 07/08). Čistá ztráta vyplývá z výrazného zhoršení provozní úrovně (ztráty z přecenění portfolia a snížení hodnoty projektů) a z dopadu ztráty na finanční úrovni.

Následkem čisté ztráty došlo ke snížení hodnoty vlastního kapitálu, přičemž poměr vlastního kapitálu vůči hodnotě celkových aktiv poklesl meziročně z 78% na 69%, což lze stále považovat za příznivé číslo (většina realitní firem má tento poměr pod 50%). Na druhou budoucí ztráty mohou tento poměr dále snížit.

NAV na akcii meziročně pokleslo o 25% na 7,95 EUR z 10,53 EUR za 1H 07/08 (mezikvártálně pokleslo o 22% z 10,14 EUR). Současný diskont ceny akcie vůči NAV činí 92% (průměr sektoru činí okolo 80%). Pokles NAV je zejména způsoben ztrátou v hospodaření společnosti, která vstupuje do kalkulace NAV.

Akcie společnosti Immoeast v reakci na vysokou ztrátu v hospodaření a pokles NAV výrazně nereagovaly a aktuálně posilují o 1,6% d/d na 0,62 EUR (rakouský index ATX oslabuje o 0,7% d/d).

Zdroj: Immoeast

Související zprávy

Nevyjasněná investice

V současné době probíhá vyšetřování údajné investice v Lichtenštejnsku. Výše investice představuje 513 mil. EUR (0,6 EUR/akcie). Bývalý ředitel celé skupiny Immofinanz, K. Petrikovics, investoval bez vědomí dozorčí rady Immoeast část prostředků z emise akcií v roce 2007 do dluhopisů lichtenštejnské nadace (IBAG), které však patrně neexistují. Podle rakouských médií byly peníze investovány do akcií skupiny Immofinanz, které však v poslední době výrazně ztratily na hodnotě – návratnost investice bude proto asi jen malá. Určitou šancí může být, že Constantia Packaging BV prý koupila závazek IBAG, ale těžko říci, na kolik je závazek vymahatelný. V listopadu získal Immoeast soudní příkaz, na základě kterého má Constantia Packaging BV omezený přístup ke svým aktivům, čímž by určitým způsobem mohla být zajištěna návratnost investice. V současné době mají probíhat jednání mezi IBAG, Constantia Packaging BV a Immoeast o vyrovnání závazku. V případě neúspěšného vyjednávání se Immoeast hodlá obrátit na soud. Immoeast dle svých slov věří, že jeho pohledávka bude v plné výši uhrazena.

Případ je poměrně komplikovaný a nepřehledný. Peníze totiž putovaly přes Constantia Privatbank, kterou donedávna řídil K. Petrikovics. Constantia Packaging BV (závazek za IBAG) byla do října vlastníkem banky Constantia Privatbank. Tato banka se ale ocitla v problémech a byla převzata pěti konkurenty. Do případu je zapleten i bývalý finanční ředitel Immoeast a bývalý šéf IBAG. V nedávné době prohledala rakouská policie byt K. Petrikovicse a kanceláře skupiny Immofinanz, Constantia Privatbank a také auditorských společností KPMG a Deloitte and Touche, které prováděly audit zmíněných společností. Skupina Immofinanz s svým novým managementem plně spolupracuje s vyšetřovateli. K. Petrikovics je nyní obviněn z několika trestních činů. Vyšetřování celého případu nyní probíhá a Immoeast se ho účastní i jako strana uplatňující nárok za škodu.

Pozn: skupina Immofinanz zahrnuje mateřskou společnost Immofinanz, která kromě jiného drží 55% podíl v dceřiné společnosti Immoeast

Restrukturalizace a likvidita

Tento týden skupina Immofinanz předložila skupině šesti věřitelských bank návrh restrukturalizace, ke kterému by se banky měly v dohledné době vyjádřit. Snahou je zajistit si budoucí financování, aby nedošlo k ohrožení likviditní pozice firmy. V zájmu bank určitě bude zachovat udržitelnou likviditu skupiny, ale někteří investoři se mohou oprávněně obávat, že bankám půjde v první řadě o splacení úvěrů a na akcionáře proto nemusí být brán ohled. Každopádně případný prodej portfolia na trhu nyní nepřipadá v úvahu, jelikož realitní trh vlivem finanční krize téměř zamrzl. Obecně se dá ale očekávat, že v nejbližší době budou ceny nemovitostí možná i výrazně klesat, což se nepříznivě projeví na hodnotě realitních společností. Navíc vzroste relativní váha celkových dluhů k hodnotě portfolia, což vytvoří tlak na splnění smluvních podmínek u úvěrových smluv či vydaných dluhopisů.

Již dříve Immoeast oznámil, že z důvodu vylepšení likviditní pozice bude objem rozpracovaných projektů snížen ze 4,4 mld. EUR na zhruba 2,4 mld. EUR (tedy pokles o 2 mld. EUR či 45%). To v konečném důsledku znamená, že dojde k odložení či dokonce ke zrušení vybraných projektů (29 projektů bude odloženo a 51 projektů bude zrušeno). Z důvodu zlepšení likvidity stále probíhá program prodeje nemovitostí v hodnotě 400 mil. EUR (do dubna 2009). Zatím došlo k prodeji dvou budov v Polsku a zbývá prodat majetek za 300 mil. EUR, což ale může být obtížné vzhledem k současným nepříznivým podmínkám na realitním trhu (málo transakcí).

Internalizace managementu

Immoeast i jeho matka Immofinanz byl donedávna, podobně jako další rakouské realitní společnosti, řízen externě na základě placených manažerských kontraktů (v tomto případě byla manažerem banka Constantia Privatbank). Tyto kontrakty mají být odkoupeny za 340 mil. EUR (z toho Immoeast zaplatí 60%), čímž se zruší závislost na externím řízení, které přinášelo náklady ve formě poplatků. Vlivem převzetí Constantia Privatbank je internalizace managementu odložena, přičemž skupina Immofinanz nyní vyjednává o dalším snížení ceny (již sníženo o 100 mil. EUR) vzhledem k současným podmínkám na realitním trhu. Skupina Immofinanz vnímá současnou hodnotu kontraktů jako nulovou.

Potenciální fúze s Immofinanz

V současné době se vyhodnocuje možnost fúze mezi Immofinanz a Immoeast. Obě vlastnicky a manažersky propojené společnosti zvažují výhody a nevýhody fúze, přičemž pokud se obě rozhodnout fúzovat, pak by o případné fúzi by měly rozhodovat valné hromady v 1Q09. Potřebné kvórum by mělo být 75% přítomných akcionářů na VH. Jako poradce ve věci fúze byla najata společnost Morgan Stanley. Prioritou fúze je prospěšnost pro obě společnosti. Je nutné podotknout, že fúze by určitě byla výhodná pro Immofinanz, jelikož by se tím vyrušila její vnitropodniková půjčka od Immoeast (1,8 mld. EUR).

Změny v managementu

V říjnu bez udání důvodu odstoupil z funkce Karl Petrikovics (patrně důsledek minulých událostí), generální ředitel Immoeast a Immofinanz, a nahradil ho Thomas Kleibl. Ke personálním změnám došlo také v dozorčích radách a na pozici finančního ředitele. V listopadu došlo k další změně, když se Eduard Zehetner stal generální ředitelem společnosti Immoeast a Thomas Kleibl zůstal jen ředitelem mateřské společnosti Immofinanz. Eduard Zehetner v minulosti úspěšné restrukturalizoval rakouskou společnost RHI (výroba žáruvzdorných výrobků). Objevily se také spekulace, že jmenování Eduarda Zehetnera si prosadila skupina věřitelských bank.

Soudní řízení ve věci Immoeast

V poslední době se objevily zprávy, že se budou podávat hromadné žaloby, které budou sdružovat investory, kteří v minulosti nakoupili akcie Immoeast. Cílem žalob je získat odškodnění, které souvisí s událostmi okolo skupiny Immofinanz, jež vedly k silnému poklesu cen příslušných akcií. Existují dvě možnosti, kam se mohou investoři obracet.

Verein für Finanzmarktausgleich ("Společenství pro vyrovnání kapitálového trhu“) bude žalovat FMA (rakouský dozorový orgán).

http://www.amtshaftung.at/

Advofin Prozessfinanzierung AG bude podávat hromadnou žalobu proti Immofinanz, Immoeast a dalším.

http://213.238.52.95/~f2404505/index.php?id=82

Obě seskupení jsou financována velkými institucionálními či soukromými investory, což jim umožňuje nést veškeré náklady na soudní řízení, což je výhodou pro individuálního investora, který se bude účastnit hromadné žaloby. Pouze v případě úspěšného soudního sporu si ale z případného výtěžku odečtou 30% resp. 34% (na pokrytí nákladů).

Závěr

I když se momentálně akcie Immoeast obchodují s vysokým diskontem vůči NAV (podobně jako další developerské společnosti), tak nelze patrně v brzké době čekat jejich růst k úrovni NAV na akci, což je dáno nynějším zhoršujícím se fundamentem realitního trhu. Domníváme se, že rok 2009 bude pro realitní sektor velmi nepříznivý a ke zlepšení by mělo dojít nejdříve v roce 2010 či spíše až v roce 2011. Zhoršený fundament realitního trhu (očekávaný pokles cen komerčních realit) spolu s úvěrovou krizí bude mít pravděpodobně za následek pokles NAV. Přesto by současný vysoký diskont měl vytvářet určitý polštář na kompenzaci poklesu NAV. Rizikem ale může být postup bank, které úvěrovaly celou skupinu Immofinanz. Ty by mohly v krajní variantě chtít postupně rozprodávat portfolio, aby dosáhly splacení úvěrů. Nucený výprodej by ale znamenal nižší realizované ceny (zejména na současném málo likvidním trhu), což by mělo nepříznivý efekt pro akcionáře. Případná kapitalizace dluhu by také byla pro akcionáře nevýhodná (ředící efekt). Na druhou stranu v zájmu bank určitě, aby skupina Immofinanz přečkala současné nepříznivé podmínky na trhu. Obecně bychom čekali pokračující vysokou volatilitu ceny akcií společnosti Immoeast v návaznosti na zprávy týkající se společnosti (restrukturalizace, vývoj vyšetřování, hospodářské výsledky).

Patrick Vyroubal