Nabyvatel nemovitosti bude poplatníkem daně

Nejvýraznější změnou je to, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí bude vždy nabyvatel. Pro připomenutí uvádíme, že dle stávající úpravy je poplatníkem daně prodávající s tím, že se strany mohou domluvit odchylně.

Změnou má dojít k odstranění obtíží vyplývajících ze současné právní úpravy. Těmi ale byly pouze počáteční nejasnosti ohledně správné formulace smluvního ujednání v případě, že strany chtěly dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel. Nejistotu odstranilo Generální finanční ředitelství zveřejněním „vzorového ustanovení“ a v praxi pak již problémy nevznikaly. Je ale pravdou, že ve většině evropských zemí je poplatníkem daně nabyvatel, a novým nastavením se tudíž česká úprava sjednocuje s převažujícím konceptem. To může znamenat zjednodušení zejména pro zahraniční investory, kteří nebudou muset řešit specifika jiného režimu. Pro úplnost dodáváme, že sazba daně zůstává stejná, tj. 4 % ze základu daně (ve většině případů kupní cena).

Změna poplatníka se bude týkat všech převodů, u nichž bude návrh na vklad do katastru nemovitostí podán 1. listopadu 2016 a později.  Kupující si tak musí nyní ohlídat, pokud reaguje na nabídku prodeje a v rámci jednání se neřeší otázka placení daně z nabytí, aby k převodu došlo před 1. listopadem, protože jinak bude platit daň z nabytí on. Komplikace může nastat také tehdy, když je již nyní uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, která se změnou poplatníka  nepočítala, a tedy není tato změna ani zohledněna v ujednání o kupní ceně. Pokud k převodu dojde až po 1. listopadu, tak zjednodušeně řečeno prodávající „ušetří“ daň, kterou bude muset odvést kupující „nad rámec“ uhrazení kupní ceny. Finanční úřad totiž nebude zajímat kdo má dle smluvního nastavení daňové přiznání podat a zaplatit daň. Splnění těchto povinností bude vždy vymáhat na nabyvateli.

Sítě a dokončené jednotky

Novinky se dotknou i inženýrských sítí. Jednoznačně se vyjasnilo, že se daň platí pouze za úplatné nabytí vlastnického práva k budově, která je součástí inženýrské sítě, tedy například při koupi trafostanice. Naopak dani nebude podléhat nabytí dalších součástí sítě, jako jsou potrubí nebo kabely.

Další podstatnou změnou je na první pohled nevýznamná změna u osvobození od placení daně při prvním nabytí vybraných typů nemovitostí (například rodinných domů, pozemků, jejichž součástí je stavba rodinného domu, nebo jednotek v bytovém domě), v důsledku kterého lze osvobození uplatnit až u dokončených nebo (oprávněně) užívaných domů nebo jednotek. Typickým případem, na kterém lze tuto změnu popsat, je bytová jednotka, kterou subjekt A prodává jako rozestavěnou (v praxi označovanou jako „nezkolaudovanou“, „white walls“ atd.). Pokud ji prodá osobě B s tím, že povolení k užívání má získat až B, bude B povinen odvést daň z nabytí nemovitosti, ačkoli podle stávající úpravy byl takový převod od daně osvobozen. Prvním osvobozeným převodem bude totiž až převod mezi B a dalším nabyvatelem (pokud k němu dojde do 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání této jednotky).

Dále na podobné téma