Rýsuje se na trhu nová cenová bublina?

Cenové bubliny se obecně vyznačují několika společnými znaky. Jejich vznik a rozvoj je zpravidla podpořen vynořením se zdánlivě racionálních fundamentálních argumentů, pomocí kterých následně lze nelogický růst cen aktiv vysvětlit.   Ve skutečnosti ale za enormním zdražováním většinou stojí iracionální očekávaní investorů. Američtí ekonomové ve svých studiích zjistili, že investoři, kteří v minulosti byli schopni dosáhnout vysokého výnosů svých portfolií, automaticky očekávají, že tato situace se bude v budoucnu opakovat a jejich výnosy budou nadále růst. Kromě toho studie také poukazují na to, že nejvyšší návratnost svých investic lidé předpokládají právě v době, kdy je cena aktiva, do kterého na základě jeho pozitivního historického vývoje investují, na vrcholu. Tedy před zhroucením.

Pojďme spolu aplikovat tyto myšlenky cenových bublin na norský trh nemovitostí a zjistíme, jestli splňuje výše uvedené podmínky cenových bublin.

Na grafu níže můžeme vidět srovnání vývoje indexů reálných cen nemovitostí v Norsku a v USA v období od 1890 do 2011. Vidíme, že v průběhu 20. století nebyl nemovitostní trh ani v jedné zemi vystaven žádným výraznějším cenovým výkyvům. Mimo to ceny domů a bytů v USA od svého vrcholu, kterého dosáhly v roce 2006, již klesly o 40 procent. V Norsku je situace odlišná. Od roku 1990 se ceny nemovitostí pohybují jenom jedním směrem. Od roku 2006 dokonce vyrostly o 30 procent.

Index reálných cen nemovitostí, základ pro výpočet indexu je rok 1890.

Zdroj: Marius Jurgilas, Kevin J.Lasting; FRBSF, Economic Letter; 25. červen 2012

Další graf srovnává vývoj poměru dluhu domácností a jejich disponibilního důchodu. Vidíme, že zadluženost norských domácností se za posledních deset let dramaticky zvýšila a výrazně převyšuje i zadluženost amerických domácností. Tato čísla vyvolávají obavy o finanční stabilitu a potenciální zranitelnost norských spotřebitelů. Jiná studie z roku 2010 také potvrzuje, že růst tohoto poměru je předzvěstí růstu cen nemovitostí, po kterém pak následuje jejich pád.

Poměr zadluženosti domácností a jejich disponibilní příjem

Zdroj: Marius Jurgilas, Kevin J.Lasting; FRBSF, Economic Letter; 25. červen 2012

FSA (Norské finanční dohledová agentura)nedávno udělala průzkum trhu, jehož výsledek zobrazuje následující graf. Vidíme, že procento Norů, kteří očekávají růst cen nemovitostí, roste, zatímco stále méně Norů očekává jejich pokles.

Očekávání norských domácností ohledně budoucího vývoje cen nemovitostí

Zdroj: Marius Jurgilas, Kevin J.Lasting; FRBSF, Economic Letter; 25. červen 2012

Srovnáním všech výše uvedených ukazatelů vidíme, že Norsko by se skutečně mohlo nacházet před prasknutím realitní cenové bubliny. Roste počet lidí, kteří si myslí, že ceny nemovitostí budou dále růst. Víme, že čím vyšší je tento počet, tím jsou ceny blíže svému vrcholu. Tuto situaci navíc potvrzuje i index zadluženosti domácností.

Zpráva Mezinárodního měnového fondu také potvrdila, že pomocí fundamentů, jakými například jsou vyšší příjmy, růst populace, strnulá nabídka, je možno vysvětlit jenom část růstu cen nemovitostí v Norsku. Zdrojem dalších cenových tlaků jsou očekávání budoucího růstu cen. Ta ale nejsou trvale udržitelná a mohou tvořit přinejmenším 15 až 20 procent cen dnešních.

Zdroj: Marius Jurgilas, Kevin J.Lasting; FRBSF, Economic Letter; 25. červen 2012