Vláda projedná věcný záměr nového katastrálního zákona

PRAHA (MEDIAFAX) - Věcný záměr nového zákona o katastru nemovitostí ve středu posoudí ministři Nečasova kabinetu. Norma vynucená novým občanským zákoníkem má zohlednit například zásadu, podle které bude stavba součástí pozemku, a omezit možnost realitních podvodů.

Občanský zákoník nově definuje pojem nemovitost a přichází se zásadou, podle které je stavba součástí pozemku. Tyto skutečnosti se musí odrazit i v katastru nemovitostí, kde jsou pozemky a stavby na nich zatím evidované odděleně.

"Nový občanský zákoník zavádí také mnoho nových věcných práv, která dosud neexistovala, a která se budou zapisovat do katastru nemovitostí," stojí ve věcném záměru katastrálního zákona. Do katastru by se nově měly zapisovat i skutečnosti, u kterých to dřív zákon nežádal.

Povinnost zápisu se má vztahovat na vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno a zástavní nebo budoucí zástavní právo. Dále má být v katastru uvedené například předkupní právo, pokud bylo zřízené jako právo věcné, právo nezbytné cesty nebo budoucí výměnek.

Katastr nemovitostí by měl obsahovat informace o přídatném spoluvlastnictví, správě svěřenského fondu i výhrady vlastnického práva, zpětné koupě nebo zpětného prodeje. Zapsaný by tu měl být i případný zákaz zcizení nebo zatížení sjednaný jako věcné právo, výhrada práva lepšího kupce nebo ujednání o koupi na zkoušku.

V případě žádosti vlastníka nebo nájemce s vlastníkovým má katastr obsahovat informaci o nájmu, obdobně se má postupovat při pachtu. Podle věcného záměru má být v katastru zapsané i vzdání se práva na náhradu škody pozemku.

"Vkladem se dále bude zapisovat rozdělení budovy na dům s byty a nebytovými prostory, změny údajů o domě s byty a nebytovými prostory a zánik rozdělení budovy na dům s byty a nebytovými prostory," uvádí věcný záměr nového katastrálního zákona.

Na základě požadavku ministerstva financí má být evidovaný daňový základ pro daň z pozemků, a to zejména v intravilánech obcí a v územích určených k zastavění na základě podkladů předaných obcemi. Dále také cena, za kterou byla nemovitost prodána v návaznosti na konkrétní nabývací titul včetně uvedení roku převodu.

Katastr by měl navíc chránit realitní, hypoteční a dražební trh před "neočekávanými a nepředvídatelnými skutečnostmi, které bezpečnost realitních transakcí ohrožují". Přebírá proto řadu zásad, které v minulosti obsahoval například obecný knihovní zákon, a které se zatím nepodařilo plně prosadit do právních předpisů pro vedení katastru.

"Dosavadní právní úprava umožňuje skutečnému vlastníkovi nemovitosti, aby se domohl vlastnického práva i na osobě, která nabyla vlastnické právo od osoby, která byla v katastru zapsána jako vlastník. A to i přesto, že skutečný vlastník si v rozporu s ohlašovací povinností ponechal po dlouhou dobu doklady o svém vlastnictví pro sebe, nepožádal o zápis svého vlastnického práva ve svůj prospěch a nečinně po dlouhou dobu přihlížel, že podle zápisů v katastru je jako vlastník zapsán někdo zcela jiný," popisují autoři věcného záměru stávající stav.

Skutečný vlastník, který se o zápis svého vlastnického práva nepostará, tak může rozvrátit celý řetězec nabývacích jednání vycházejících z důvěry v pravdivost zápisů v katastru. "Pozdějším nabyvatelům jednajícím v této důvěře pak zpravidla nezůstane nemovitost a někdy jen s obtížemi vymáhají vrácení kupní ceny, kterou za koupenou nemovitost vydali. Právě tak jako nabyvatelé jednající v dobré víře nejsou chráněni ani nabyvatelé jiných věcných práv k nemovitostem, například nabyvatelé zástavních práv," zmiňuje věcný záměr.

Nově by měly právní účinky zápisu nastat k době, kdy přišel návrh na zápis příslušnému katastrálnímu úřadu. Samozřejmě za předpokladu, že navrhovaný zápis proběhne. "Uvedená zásada zaručuje, že doba vzniku právních účinků zápisů je pevně stanovena a katastrální úřad ji svým jednáním nemůže nijak ovlivnit," zdůvodňují změnu její autoři.

"Toto opatření bude mít vedle pozitivních důsledků pro realitní trh i významný protikorupční obsah. Právním účinkem zápisu přitom není pouze vznik, změna nebo zánik právního vztahu, ale i ochrana dobré víry v pravdivost a úplnost zápisů v katastru, tedy uplatnění zásady materiální publicity zápisů tak, jak je tato zásada vtělena do nového občanského zákoníku," uvádí věcný záměr nového zákona.

Uvedená zásada má vést podle předkladatelů věcného záměru k tomu, že se každý bude snažit předložit listiny o právních vztazích pokud možno bezprostředně po jejich vyhotovení. Podle nich je to účinnější nástroj pro udržení katastru v souladu se skutečností než jakékoli jiné sankce.

Věcný záměr nového katastrálního zákona na vládě překládají ministr zemědělství Petr Bendl (ODS) a předseda Českého úřadu zeměměřického a katastrálního Karel Večeře.

Nový katastrální zákon by měl platit od stejného data jako nový občanský zákoník. Pravděpodobně tedy od 1. ledna 2014.

Jan Kálal, kalal@mediafax.cz