Na co si dát pozor při nákupu bytu

Základní dokument, se kterým se setkáte při nákupu každé nemovitosti je kupní smlouva. Ta v případě bytu v osobním vlastnictví stvrzuje převedení vlastnických práv z původního majitele na kupujícího. Pokud kupujete nemovitost s pomocí úvěru, sepisuje se předkupní smlouvou smlouva o smlouvě budoucí. Po schválení úvěru a vyhotovení zástavní smlouvy bankou se kupní a zástavní smlouva podává s návrhem na vklad na příslušném katastru nemovitostí.

V případě nákupu družstevního bytu je sepsána dohoda o převodu členských práv a povinností s právem nájmu bytu. Převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele (kupujícího) ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena (prodávajícího) o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele (kupujícího) členství.

List vlastnictví

Prvním dokumentem, který musíte před vlastním podpisem kupní smlouvy prostudovat je list vlastnictví. Jedná se o základní dokument každé nemovitosti. Pouze zde zjistíte, zda osoba, která byt nabízí, je skutečným vlastníkem. Dále jsou zde uvedeni případní spoluvlastníci, kteří musí s prodejem souhlasit. Z dokumentu se také dozvíte, zda je byt v soukromém vlastnictví. Velmi důležitým údajem, který může rozhodnout o tom, že se poohlídnete po jiné nemovitosti, je zástavní nebo předkupní právo, věcné břemeno či probíhající exekuce. Všechny tyto informace najdete v listu vlastnictví.

Spočítejte si hypotéku v hypoteční kalkulačce na http://www.penizenavic.cz/hypotecni-kalkulacka

Obsah kupní smlouvy

Kupující a prodávající ve smlouvě přesně specifikují prodávanou nemovitost včetně spoluvlastnických podílů, dále kupní cenu, termín úhrady, způsob zaplacení a okamžik uvolnění kupní ceny prodávajícímu, termín předání bytu a vyrovnání závazků za energie. V kupní smlouvě je také uvedeno, kdy a za jakých podmínek mohou smluvní strany odstoupit od smlouvy. Součástí je i deklarace, že na bytu neváznou žádné další právní vady. Kupní smlouva obsahuje i informaci o počtu vyhotovení a případně další náležitosti. Není-li byt v osobním vlastnictví prodávajícího, zajímejte se o nájemní smlouvu. V nájemní smlouvě je uveden předmět pronájmu, dále délka pronájmu, cena a výše inkasa, způsob platby, kauce, práva a povinnosti smluvních stran, sankce za porušení smlouvy, soupis vybavení a další ujednání.

Nedostatky nemovitosti

Kupní smlouva není vhodným dokumentem na sepisování nedostatků. V případě novostavby se nedostatky uvádějí v reklamačním protokolu. S prodávajícím se dohodněte na způsobu odstranění závad, případně snížení původní kupní ceny. Pokud se jedná o starší byt, můžete se dohodnout na odstranění závad, případně také na snížení ceny a tyto skutečnosti písemně potvrdit. Zjistíte-li po koupi nemovitosti, například po nastěhování, zásadní skryté vady, o kterých jste nebyli informováni, požádejte původního majitele o odstranění těchto závad, případně o dodatečnou slevu z kupní ceny na základě vzájemné dohody. Pokud se s majitelem nedomluvíte, můžete zásadní, skryté vady, řešit občanskoprávní cestou.

Předání bytu

U novostavby i staršího bytu trvejte na vyhotovení předávacího protokolu. Zde uvedete datum předání, stvrdíte seznámení se stavem nemovitosti, přenechaným vybavením, převzetí klíčů apod. Zároveň si můžete ještě jednou zkontrolovat zda stav bytu odpovídá stavu před podpisem kupní smlouvy.

Úhrada kupní ceny

Při nákupu bytu je obvykle kupní cena zaplacena až v okamžiku zápisu na katastru nemovitostí. Prodávající chce mít jistotu, že bude řádně uhrazena sjednaná kupní cena. Naopak kupující chce mít jistotu, že po zaplacení bytu se stane jeho vlastníkem. Z tohoto důvodu je nejvhodnější složit požadovanou částku v advokátní či notářské úschově, případně v úschově banky. Peníze jsou uvolněny až po zápisu nového vlastníka na katastru nemovitostí. V případě nákupu družstevního bytu po předložení smlouvy o převodu členských práv nebo oznámení dosavadního člena a písemného souhlasu kupujícího s členstvím družstvu.